Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор переуступки долга: права и риски сторон сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Риски по договору цессии
- Когда происходит подписание договора цессии, всем сторонам рекомендуется тщательно ознакомиться с каждым пунктом документа. Особенное внимание стоит обратить на отдельные пункты.
- Предмет договора. Объектом будет считаться конкретная сумма задолженности, которую нужно подтвердить необходимыми документами.
- Основание договора. Здесь идёт отсылка к конкретному договору передающего права и должника, который был изначально.
- Бывает так, что помимо личной подписи или печати фирмы, согласие с условиями договора выражается отдельным дополнением к документу в виде, например, информационного письма.
- Если все стороны договора – юрлица, требуется тщательная проверка всех реквизитов, учредительных бумаг, которые будут подтверждать права и регистрацию в государственном реестре.
- Если будут допущены ошибки, или информация будет отображена так, что её можно неправильно понять, то можно добиться негативного результата по договору, или вовсе прийти к его недействительности.
- Когда создаётся макет договора, не стесняйтесь обращаться к юристам, пусть даже платным. Профессионал сэкономит вам и время и позволит избежать многих рисков.
Налоговые обстоятельства цедирования
Передача прав оказывает прямое влияние на налоговые обязательства всех сторон сделки:
- для должника с точки зрения налогов ничего не меняется, НДС не восстанавливается, как это поясняет пункт 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ;
- цедент не уплачивает НДС как продавец, несмотря на то, что передаваемое имущественное право должно подвергаться налогообложению. В ст. 155 НК РФ нет прямых указаний на расчет НДС при переуступке долга.
- цессионарий, получивший право требовать долг, должен будет выплатить НДС только в том случае, если речь идет об операциях, облагаемых этим налогом (продажа товаров, плата за услуги, выполнение работ). Если прежний кредитор предоставит счет-фактуру, «вторичный» сможет предоставить НДС к вычету (ст.171-172 НК РФ).
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Исходя из Гражданского кодекса РФ, такой переход права требования от одного кредитора к другому может быть доступен в следующих ситуациях:
- При официальной сделке, которая регламентируется ст. 388 Гражданского кодекса РФ и договором между заинтересованными лицами. Одна сторона выступает в роли передатчика, а вторая – в роли принимающего.
- При законодательном переходе, когда самой сделки, в принципе, нет. Сам процесс перехода права от одного участника к другому прописан в ст. 387 Гражданского кодекса РФ.
Закон гласит: передать долги новому кредитору можно в любых случаях, кроме моментов, оговоренных в Гражданском кодексе РФ. Например, не могут быть переданы по договору права требования, если у них есть крепкая связь с личностью самого займодавца (это могут быть права на алименты или компенсация вреда здоровью, морального).
Для передачи такого долга обычно нет необходимости в предварительном согласии должника. Но бывают иные ситуации:
- Когда передача долга разрешена только с согласия должника.
- При переходе права требования только с согласия самого дебитора, предусмотренном нормативными актами.
- При связи обязательств с личностью кредитора.
В чем заключается юридический смысл уступки права требования?
Договор цессии достаточно распространен в нынешней отечественной практике – также, как и, договор купли-продажи. У них, как правило, даже есть общее основание – право требования. Оно, в свою очередь, является основанием полномочий, возникающих у кредитора благодаря формированию между ним и лицом, которое осуществляет принятие на себя определенных обязательств.
Происходит это вследствие возникновения долга и гражданско-правовых отношений. Данные отношения связаны с тем, что какое-либо лицо обладает долгом по предоставлению кредитору каких-либо вещей, ценностей, предметов либо услуг.
При этом характер того объекта, который подлежит передаче на основании наличия права требования, часто бывает различным. Самым распространенным вариантом считают долг: это обязательство по погашению задолженности, кредита либо займа, который кредитор выдает заемщику. Иной самый распространенный вариант – это обязательство застройщика. Данное обязательство возникает у застройщика в процессе купли-продажи недвижимого объекта по отношению к покупателю. Основанием является договор долевого участия в строительстве.
Если кредитор обладает правом требования, то у него есть вариант с передачей собственных прав и обязанностей по договору, который был заключен с заемщиком, иной стороне.
Чаще всего, подобная передача осуществляется путем письменного документального оформления об уступке права требования долга. Подписывается данный документ обеими сторонами – как лицом, которое осуществляет передачу имеющихся у него прав и обязанностей по отношению к плательщику, так и лицом, которое их принимает на себя.
Данный документ именуется как договор цессии, а также является бумагой, подтверждающей заключение между подписавшими ее сторонами договора. В соответствии с этим и передается право требования (согласно положениям текущего законодательства).
Исходя из того, каким характером обладает право требования долга, который зафиксирован в данном документе, и что является объектом, подлежащим передаче кредитору, определенная форма бланка документа может существенно отличаться от одного бланка документа к иному. Кроме того, здесь существуют конкретные главные требования, которым должен отвечать бланк подобного соглашения. Все дело в том, какая по этому вопросу сложилась практика.
Признание договора недействительным
Соглашение цессии между физическими лицами могут признать недействительным, если это постановит суд. Такое может произойти:
- если данные обязательства принадлежат к числу личных (алименты, возмещение ущербов);
- права одной из сторон не подкрепляются соответствующим пакетом документации;
- заключается сделка, связанная с недвижимостью и не вносится в Росреестр;
- первоначальное соглашение не распространяется на уступку прав третьим лицам;
- в соглашении о цессии не прописаны права плательщика и первого кредитора;
- не осуществлялась уплата договора (при соглашении в возмездном порядке) со стороны цессионария в предусмотренные сроки;
- права на требования договора займа даны стороне, не имеющей устава кредитной компании.
Как заключить договор переуступки долга
Данный договор широко используется во многих сферах деятельности. Однако согласно российскому законодательству, не все материальные требования передаются при помощи соглашения. Так, обязательства личностного характера, например, алиментные выплаты, возмещение материального ущерба за нанесенный жизни и здоровью вред, компенсация морального вреда не подлежат уступке.
- Переуступка долга между юридическими лицами: наиболее распространенный случай – реорганизация организации, то есть, фактически меняется только наименование должника, а само юридическое лицо остается прежним. Например, на момент смены организации по акту сверки, руководство не успело обнулить имеющиеся сальдо. Замена контрагента осуществляется на основании договора и подписанного акта взаиморасчетов по бухгалтерским программам, документы носят официальный характер и предполагают обязательное закрепление печатями обеих сторон договора.
- Договор между физическими лицами: раздел имущества при разводе, помощь при оформлении кредита, переход обязательств по долгу родителей на детей, которые готовы взять на себя ответственность и другие случаи. Обязательное условие заключения договора – указание суммы долга, паспортных данных сторон, срока и способа возврата денежных средств. Форма документа может подписываться самостоятельно сторонами, нотариальное удостоверение и какие-либо печати на документе не обязательны.
- Перевод долга между юридическим и физическим лицом: переводом долга называют операцию по смене должника, например, в условиях кризиса часто встречаются случаи, когда при ликвидации фирмы бывший генеральный директор берет на себя обязательства по задолженностям своего обанкротившегося юридического лица уже как физическое лицо, при этом долг переводится на нового плательщика с теми же условиями и в полном объеме. Оформление договора должно быть заверено печатью со стороны фирмы, а также подписью частного лица с указанием паспортных данных.
- Трехсторонний договор цессии: составление трехстороннего договора является надежной гарантией того, что должник поставлен в известность о внесенных изменениях и дал согласие, так как при отправке уведомления об оформлении соглашения есть риск неполучения информации или ее игнорирования субъектом материальных претензий.
Оспаривание договора цессии и признание недействительным
Стороны договора цессии вправе обжаловать его, если есть следующие основания:
- в случае личных обязательств должника в виде возмещения ущерба или алиментов;
- нет подтверждающих документов, которые утрачены без возможного восстановления или признаны недействительными;
- соглашение переуступки требований на недвижимое имущество не зарегистрировано в Росреестре;
- в первоначальном варианте документа содержится условие о запрете переуступки;
- договор не содержит оснований возникновения правоотношений должника и первоначального кредитора;
- цессионарий нарушил сроки уплаты по возмездному соглашению;
- права по договору займа переданы стороне, не являющейся кредитной организацией.
Особенности оформления договора
Главная задача при заключении сделки – возврат средств кредитору. Договор должен быть оформлен таким образом, чтобы были соблюдены интересы всех сторон дела.
В законе отсутствуют требования к оформлению бумаги. Цессия кредитных договоров оформляется договором купли-продажи.
В договоре необходимо прописывать следующие пункты:
- Положение, на основании которого цессионарий должен принять требования от цедента;
- Номер и дата договора займа, на основании которого возникла задолженность;
- Сумма долга;
- Положение о том, что цессионарий имеет право проводить меры по взысканию займа;
- Паспортные данные всех сторон;
- Размер оплаты цеденту за уступку, а также сроки и форма расчёта.
Скрепление соглашения происходит за счёт личных подписей всех участников. Нотариального заявления и печати, если в деле участвуют физические лица, не требуется.
Свои особенности имеет заключение сделки с нерезидентами. Если одной из сторон дела является иностранное лицо, потребуется паспорт дела. Если происходит смена кредитора, потребуется оформлять новый паспорт. Проведённые процедуры должны соответствовать закону «О валютном регулировании и контроле».
Какие требования можно уступать
Можно уступить денежное или неденежное требование, которое принадлежит первоначальному кредитору на основании какого-либо обязательства (из договора, из причинения вреда имуществу, из неосновательного обогащения).
Что можно уступить:
- Право требовать убытки;
- Право требовать неустойку;
- Требование о возврате уплаченного аванса.
Внимание! Нельзя уступить право требовать уплатить аванс по договору. Так как в случае неуплаты аванса кредитор вправе только отказать от выполнения встречных обязательств.
Можно ли уступить часть требования?
Денежное требование можно уступить по частям, но в договоре цессии должны быть четко указана сумма или период (для периодических платежей).
Часть неденежного требования можно уступить при наличии двух условий:
- оно делимо (например, можно уступить требование части товаров),
- исполнение не станет для должника более обременительным (например, часть товаров придется вести во Владивосток, а остальные — в Калининград).
Можно ли уступить ранее полученное по договору цессии требование?
Это возможно. Нельзя уступить одно и то же требование одновременно двум кредиторам. Но цессионарий может продать приобретенное требование другому лицу.
Можно ли уступить будущее требование?
Спорные моменты и судебная практика по договорам цессии
Если требование было уступлено нескольким лицам, то надлежащим кредитором будет тот, кому требование уступлено ранее. Последующие кредиторы вправе требовать возмещения убытков (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).
Еще один спорный момент – можно ли уступить долг между коммерческими фирмами безвозмездно. Дарение между ИП и коммерческими организациями запрещено согласно подп. 3, 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2016 по делу N А40-194396/2014). Но не всякий договор цессии, в котором не указана цена, признается дарением. Согласно Постановлению ВС РФ №54 от 21.12.2017 года даже, если цена не указана, договор все равно считается возмездным. И в этом случае стоимость уступки будет определять суд. При оспаривании договора истец должен доказать, что цедент имел намерение подарить право требования.
Много судебных споров возникает в случае, если цедент передал цессионарию требование, обремененное правами третьих лиц, не поставив его об этом в известность. Что будет в этом случае с договором? Влечет ли такое нарушение признание его недействительным? К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, например, купли-продажи. А по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец должен передать требование свободным от прав третьих лиц. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и соответственно возврата уплаченных денежных средств п. 1 Постановления ВС РФ №54 от 21.12.2017).
Еще один спорный вопрос, разрешенный высшей судебной инстанцией: возможно ли уступить права на возмещение судебных издержек, если рассмотрение дела судом еще не закончено. Верховный суд посчитал, что это возможно ( п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2021 N 305-ЭС21-2246 по делу N А40-121161/2019)
Основные случаи возникновения цессии
Приобретённое жильё по ипотечному кредиту зачастую становится объектом реализации, даже если не является собственностью и находится в банковском залоге. Непременно, финансовое учреждение должно быть извещено о смене заёмщика по договору цессии на недвижимость. После проверки платёжеспособности нового должника и письменного согласия банка, обозначается размер оставшейся суммы долга.
В страховании договор цессии предполагает передачу риска другой фирме, которая выступает как новый кредитор. При продаже автомобилей по доверенности в автомобильном страховании право страхователя на компенсирование убытка может переходить к страховщику. Однако подобная практика не приветствуется многими фирмами по причине частых случаев мошенничества.
Довольно часто практикуется применение перевода права требования долга на другого кредитора в хозяйственной сфере по договору поставки. В рассматриваемой ситуации используется факторинг (привлечение состоятельного посредника). Следовательно, претензии по уплате дебиторской задолженности покупателю предъявляется именно этим финансовым учреждением, в качестве которого чаще всего выступает банк. Финансовую выгоду, заемщик получает за счет процентов, удерживаемых с должника. Факторинговая система позволяет контролировать сроки уплаты задолженности, предварительно произведя мониторинг и сверку первичной документации, подтверждающей проведение приёмки товара.
Что такое переуступка права долга между юридическими и физическими лицами?
Документы, в которых дано решения о возникших незначительных разногласиях между двумя сторонами. Это рабочая документация, где участники подготавливаются к выполнению всех пунктов договора цессии между физ. лицами. Эти бумаги не являются обязательными. Документы оформляются в форме протокола, составление которого возможно на любом этапе заключения сделки при возникновении мелких конфликтов, связанных с желанием каждого лица составить основной документ в желаемой для него форме. Когда соглашение подписывается, стороны вносят свои коррективы в основной документ. Только в таком случае эта бумага должна присутствовать в обязательном порядке.Налоговые платежи Если речь идет о сделке передаче займа между физическими лицами, каждая из сторон после проведения процедуры будет нести свои налоговые последствия.
Переуступка прав долга между юридическим и физическим лицом
Еще один случай – уступка строительным инвестором права на квартиру конкретному гражданину. Цессия между физическим и юридическим лицом предполагает указание паспортных реквизитов обоих субъектов сделки Отметим, в таких случаях цедент обязуется передать полную информацию о деле цессионарию. Кроме того, здесь новый кредитор получает полный пакет документации и претендует на возмещение ущерба при передаче недействительных обязательств. Соглашение в таких ситуациях составляется по аналогии с договорами юридических лиц. Правда, тут указывают паспортные реквизиты граждан. Обратите внимание! В этой ситуации в преамбуле описывают наименование и хозяйственную форму компании, но указывают и точные сведения о конкретном представителе, уполномоченном подписать документ. Само собой, бумага заверяется печатью предприятия, с одной стороны, и подписями обоих субъектов, которые заключают сделку.
Итак, договор цессии – что это? Простыми словами, это соглашение о продаже долга. На практике оно заключается достаточно часто. В соответствии с ним, один субъект – кредитор – передает другому право требовать реализации обязательства от должника. Аналогичное название носит соглашение, по которому перестрахователь получает от страховщика часть рисков в комплексе с долей премии. Законодательство в таких случаях допускает последующее распределение ответственности. Такое перестрахование именуется ретроцессией. Типичным случаем рассматриваемых отношений считается соглашение банка и коллекторского агентства. Однако летом 2012 г. ВС фактически наложил запрет на передачу долга от финансовой организации к компании, не обладающей соответствующей лицензией, без согласия должника.