Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила оценки недвижимости в Украине 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если речь идет об имуществе, то таковым может быть объект в материальной форме, здание и сооружение (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и тому подобное; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.
Оценка квартиры: что это и для чего
Статья актуальна на 2023 год
Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).
Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.
Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.
Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.
Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.
Оценка проводится для различных целей, например, для определения стоимости объекта для совершения сделок купли-продажи или для определения базы налогообложения в случаях, предусмотренных налоговым законодательством, определения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Когда нужна оценка квартиры
По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:
- налогом на доходы физических лиц в размере 5%;
- военным сбором в размере 1,5%.
Указанные налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры.
Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта, рассчитанной уполномоченным органом и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке.
Конечно же, никто не ограничивает покупателя и продавца договориться о любой стоимости недвижимости. Сумма сделки может быть меньше, но сумма налога будет привязана к сумме, указанной в оценке. А вот если в договоре будет прописана цена больше, то налог будет рассчитываться и выплачиваться с большей суммы. Тут работает принцип «используй то, что больше». Оценка по сути нужна, чтобы были корректно уплаченные налоги.
Но обратите внимание также на исключения из общего правила.
Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:
- если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
- если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.
Как проводится оценка квартиры
Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.
Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.
Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:
- ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
- идентификация объекта и связанных с ним прав;
- выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
- согласование результатов;
- составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Не секрет, что после кризиса цены на недвижимость снижались и падали понемногу каждый год. Стоит ли покупать квартиру в текущем году? Наше мнение – стоит.
Разные эксперты предсказывают разный уровень лучших цен на недвижимость, но мы можем сказать, что купив квартиру текущем году, вы будете близки к минимальным значениям. Текущий год – это хорошее время для покупки квартиры и инвестиций.
Сейчас рынок покупателя, а не продавца. Вы сможете диктовать условия и снижать стоимость. Купить квартиру значительно легче, чем продать и реально продаются объекты только с правильно выставленной ценой. Вам нужно оценить адекватность цены собственника и сделать ему своё лучшее предложение.
Кто из владельцев недвижимости согласится на вашу цену и условия сделки, у того и покупайте. Нет никакого смысла ждать следующего года и надеяться на ещё большее снижение цен на квартиры.
Для чего запущен новый сервис по оценке недвижимости
По законам Украины, справка об оценке недвижимого имущества необходима для купли-продажи 18 типов недвижимости, а также при наследовании квартиры, дома, земли и т.д. или при получении недвижимости в подарок. В этих случаях государство требует оценку недвижимости для вычисления дохода физического лица, подлежащего налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом.
До запуска Сервиса автоматической оценки недвижимости ФГИУ уже проводил реформирование системы оценки – с 1 февраля 2020 была запущена единая система, куда оценщики и нотариусы могли вносить и проверять отчеты. Теперь добавлена опция для физических лиц – сделать оценку недвижимости самостоятельно и, в случае несогласия с результатом, можно обратиться к частному оценщику для коррекции отчета.
«Начиная с 24 февраля, рынок недвижимости Украины остановился»
— Как обстоят дела на рынке недвижимости Украины? Насколько сейчас вообще можно говорить о рынке?
— Ситуация на рынке недвижимости Украины сейчас, конечно, непростая. С началом войны рынок купли-продажи был полностью парализован. В первый же день работа реестра недвижимого имущества была мгновенно приостановлена, а это означало невозможность регистрации любой сделки по купле-продаже недвижимости. На мой взгляд, это было очень правильное решение, в первую очередь, с точки зрения сохранения безопасности данных и во избежание возможных рейдерских или кибер-атак. Ведь реестр недвижимого имущества — это единая государственная база данных, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют.
Вообще Украина сегодня — это цифровая страна, где многие вопросы решаются с помощью интернета буквально за пару минут. Любой украинец, имея цифровую подпись или ID-верификацию в банке, может свободно получить полную информацию о любом объекте недвижимости (характеристики объекта, его историю, данные собственников и т. п.), сделать оценку объекту недвижимости, а через приложение «Дiя» получить любую услугу: от подачи декларации о начале строительства до получения помощи, справок, оплаты штрафов и так далее.
Возобновление работы рынка недвижимости пришлось на начало мая — именно тогда открылись реестры недвижимого имущества. Но и сейчас, спустя месяц, нельзя сказать, что мы видим полностью функционирующий рынок купли-продажи недвижимости — речь идет лишь о единичных сделках. Когда мои клиенты спрашивают, как дела на рынке недвижимости, я отвечаю, что рынка сейчас попросту нет.
Но какое-то оживление все же наблюдается. Первичный рынок потихоньку возвращается к жизни. В начале мая в более спокойных регионах страны (части центральных и западных областях) уже снова заработали стройки. Соответственно, и интерес покупателей больше сосредоточен именно по этим направлениям: Киев, Черкасская, Хмельницкая, Закарпатская, Ивано-Франковская области). При этом стоимость новостроек в гривнах ожидаемо выросла. Причиной тому стало несколько факторов. Например, рост курса доллара по отношению к гривне. Еще в начале года курс составлял порядка 27 гривен к доллару, а сегодня порядка 36 гривен. Не стоит забывать об удорожании строительных материалов, повышении стоимости энергоносителей и усложнения логистики, что характерно в целом не только для Украины.
Согласно статистике, новостройки начинают дорожать и в долларах. Помимо очевидного роста себестоимости строительства, есть еще одна причина — наметилась тенденция к глобальным изменениям в строительстве, в полном перекраивании самого подхода к тому, какими должны быть жилые дома в Украине. Стало понятно, что это должны быть дома укрепленных конструкций с правильными бомбоубежищами, с возможностью собирать и перерабатывать дождевую воду в питьевую, с солнечными батареями и другими альтернативными источниками энергии. Наш опыт показывает, что современное строительство жилого пространства теперь должно быть именно таким. А такое строительство будет стоить гораздо дороже.
Оценка квартиры: что это и для чего
Около года назад законодатель всерьез занялся проблемой оценки. Это привело к внесению соответствующих изменений в Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее – НКУ).
Раньше существовала распространённая практика уклонения от уплаты налогов при купле-продаже квартиры. И прежде и сейчас налоги при продаже составляют: 5% НДФЛ плюс военный сбор, которые не нужно платить только в определённых случаях. Однако ранее налогом облагалась в основном не рыночная стоимость, а та, которую указывал оценщик. Потому для того, чтобы сократить расходы на уплату налогов и составлялась заниженная оценка имущества. Именно для искоренения подобной практики и были внесены изменения.
Теперь процедура усложнилась и урегулирована Порядком ведения единой базы данных отчётов об оценке, утверждённым приказом Фонда государственного имущества Украины от 17.05.2018 № 658. Согласно этому порядку оценщик направляет свой отчет на сайт посредника, а тот уже передает его Фонду госимущества. Если модуль признает ее адекватной, то есть соответствующей рыночной, отчет регистрируют и присваивают ему уникальный номер. А если нет, то регистрация не производится. Без регистрации в базе и присвоения уникального номера, отчёт считается недействительным.
Итак, оценка имущества или имущественных прав – это деятельность уполномоченного субъекта по установлению стоимости объектов на определенную дату.
Основная ее цель ‒ установить наиболее вероятную цену имущества на свободном конкурентном рынке.
Сколько действует отчет об оценке недвижимости?
Согласно закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» отчет по оценке недвижимости действует 6 месяцев. Документ с отчетом об оценке является основанием для формирования справки. Она является законным основанием для заключения сделки и правом аренды на вторичном рынке.
Оценка стоимости недвижимости – важный этап проведения сделок с объектами недвижимости. Вы можете получить бесплатную консультацию по получению оценки недвижимости. Независимая экспертиза оценка недвижимости производится лучшими специалистами. Мы стремимся к достижению высоких стандартов обслуживания своих клиентов, максимальному удовлетворению их запросов и заинтересованы в установлении долгосрочных партнерских отношений.
Налог для владельцев домов и квартир в Украине
Налоги на недвижимость рассчитываются по ставке, которую устанавливают местные органы власти. Для жилой недвижимости и недвижимости нежилого и хозяйственного назначения эти величины могут быть разными, но не выше определенного максимального лимита.
В 2017 году ставка снижена до 1,5% от величины минимальной заработной платы, установленной в отчетном периоде, за 1 квадратный метр. В сравнении с предыдущей расчетной формулой, то процент снизился вдвое (с 3% до 1,5%). Тем не менее, стоит отметить, что и минимальная зарплата была увеличена до 3723 грн. в месяц. Таким образом, в денежном выражении сумма налога осталась на прежнем уровне.
При этом лимиты на жилплощадь, за которую не нужно платить налоги также сохранились неизменными. Остались в силе льготы, предусмотренные для налогоплательщиков, имеющих в собственности недвижимость небольшой площадью. От налога на недвижимость освобождены:
- собственники квартир площадью до 60 кв. м. включительно;
- владельцы частных домов общей площадью до 120 кв. м.
- владельцы квартиры и дома, общая площадь которых не превышает 180 кв. м.
Налог на дарение недвижимости в Украине в 2023 году
Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Более того, подарок ни к чему не обязывает одариваемого: в договор о дарении нельзя внести пункт, которым предусмотреть совершение какого-либо действия в пользу дарителя. Подарок нельзя забрать обратно: квартира либо другая недвижимость, как и любая иная вещь, при дарении отчуждается навсегда.
Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.
При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой степени родства, коими являются:
- один из супругов по отношению ко второму;
- дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа), в том числе зачатые, но еще не рожденные дети;
- отец, мать;
- тесть, теща (свекор, свекровь).
Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное:
- инвалиду 1 группы;
- ребенку-сироте;
- ребенку, лишенному родительской заботы.
Обзор рынка недвижимости
Рынок недвижимости не работает как одно целое. На самом деле он очень структурирован. Условно он делится на 3 вида: первичный, вторичный, а также рынок домов и земельных участков. Продавать могут застройщики или физические лица. Приобретать жилье можно в ипотеку. В условиях войны это наиболее выигрышный вариант, так как 70% сделок сейчас происходит именно благодаря этой опции. Но спрос существенно снижен. Сохраняется тенденция к уменьшению цены в ближайшее время.
Что ждать в 2023 году?
Прогноз на 2023 год для рынка недвижимости: цены стремятся вниз. Как не старались риелторы и маркетологи приостановить падение, у них ничего не получится. Донецкая, Луганская, Херсонская, Николаевская и частично Запорожская области не участвуют в продаже. Существует список городов, в которых невозможно покупать недвижимость. Он постоянно обновляется.
Курс доллара растет. Изменения заметны, но он курс сейчас «замороженный». Если война закончится, и экономика снова станет не военной, то курс моет уйти достаточно высоко. Строительство подорожает, именно благодаря повышению цены на материалы. Сейчас проблема заключается не только в оккупированных городах, в которых находятся огромные заводы, но и в привозе материалов из-за границы. Например, невозможно привести арматуру через порты и авиасообщения. То есть все, что необходимо привести из-за границы – подорожает в несколько раз.
Для чего нужна оценка
Оценка недвижимости и для банка, и для клиента формирует четкую оценочную стоимость объекта, которая является исходной. «Клиент получает достоверные данные об условиях продажи и подтверждение экономической целесообразности сделки. Оценочная стоимость используется для определения цены последующей продажи или передачи объекта в аренду. Кроме того, оценочная стоимость используется для определения дохода от продажи объекта недвижимости и, соответственно, для определения размера налога, уплачиваемого с такого дохода», — рассказывает специалист по имущественным вопросам «Индустриалбанка» Наталия Пацюк.
Для самих банков наличие оценки недвижимости также очень важно, так как позволяет снизить риски невозврата кредита. «Ликвидный залог обеспечивает паритет интересов банка и заемщика, страхуя кредитора от рисков невозврата кредита. Хороший залог выполняет все четыре функции. Самая главная среди них — обеспечительная, позволяющая оперативно и с минимальными издержками реализовать обеспечение в погашение кредита в случае дефолта заемщика. Если залог выполняет стимулирующую функцию, то заемщик старается выполнять обязательства даже в сложных обстоятельствах, так как ему выгоднее обслуживать кредит, чем потерять залог», — говорит Виталий Гагауз.
При этом, цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения. «Банку важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств», — отмечает Олег Кляпко.
ЕСВ полностью уплачивается из кармана работодателя по ставке 22%. Единый социальный взнос не вычитается из заработка работника.
Минимальный размер ЕСВ – 1474 грн, то есть 22% от минимальной зарплаты, которая в этом году установлена на уровне 6700 грн.
Если работнику начислят зарплату за месяц ниже минимальной, например, 6 тыс. грн, работодатель все равно должен уплатить минимальный размер ЕСВ.
В бюджетных учреждениях может быть ставка 8,41% – для фонда оплаты труда лиц с инвалидностью.
Также есть ставки ЕСВ 5,3% и 5,5%. Ими пользуются предприятия, созданные общественными организациями лиц с инвалидностью.
Работодатели обязаны платить единый взнос, начисленный за календарный месяц, не позднее 20 числа следующего месяца, кроме горных предприятий, они должны платить ЕСВ не позднее 28 числа следующего месяца.
При получении зарплаты за рубежом не предусмотрена уплата лицом ЕСВ. Человек может делать это добровольно, чтобы ему начислялся страховой стаж.
В таком случае уплата ЕСВ производится на основании заключенного с налоговым органом договора о добровольном участии в системе общеобязательного государственного социального страхования.
Физические лица-предприниматели, самозанятые лица и члены фермерского хозяйства обязаны уплачивать единый взнос, начисленный за календарный квартал, до 20 числа месяца, следующего за кварталом, за который уплачивается единый взнос.
Впрочем, во время действия военного положения уплата ЕСВ производится ежемесячно. ФЛП вправе не платить единый взнос за себя, но этот срок не будет учитываться в их страховом стаже.
Загородная недвижимость: спрос иссяк
Если вы присматриваете себе дом или участок под застройку, то в ближайшее время эксперты прогнозируют в этом сегменте ценовую стабильность.
— Следует понимать, что платежеспособный спрос в сегментах земельных участков и частных усадеб почти иссяк, — говорит Юрий Пита. — Поэтому ценовые изменения во многом будут зависеть от специфики того или иного объекта и предложения. Но в I полугодии 2022 года даже самые востребованные земельные участки и частные дома вряд ли вырастут в цене более чем на 5%.
По его словам, средний рост цен возможен только на земельные участки площадью 8-10 соток с подведенными коммуникациями и на частные дома площадью до 150 кв. м, находящиеся на расстоянии 10-15 км от крупнейших украинских городов.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Прогноз на вторичный рынок недвижимости Украины в 2022 году
На вторичном рынке ценовой шторм тоже почти себя исчерпал. Этому поспособствовало падение спроса, которое произошло в результате резкого сокращения предложения. Проще говоря, покупатели осенью размели все достойные внимания квартиры, и на рынке почти ничего не осталось. И пусть продавцы не торопятся снижать цены, они их, тем не менее, не повышают.
Всего за 2021 год жилье на вторичном рынке подорожало до 15%. В новостройках (имеются в виду дома после 2000 года постройки) цены на квартиры выросли до 20%, а вот в домах возрастом более 20–25 лет – на 5–7%.
Читай также: Почему дорожает недвижимость в Украине — обзор цен
Что ждать от цен на вторичном рынке в 2022 году? Они будут повторять тенденцию первичного рынка, но в более спокойном темпе. В течение первого полугодия жилье подорожает до 5%. Возможно, чуть сильнее вырастут цены на квартиры в только что сданных новостройках, которые перекочуют на вторичку. Но это – обычное явление. А в домах старого жилого фонда стоимость квадратных метров, похоже, устаканилась.
Что касается рынка аренды, то здесь затишье. Хотя с начала года съемное жилье и стало дороже как минимум на 10%. Но пока цены на аренду не двигаются и не будут. Как ни странно, сдерживающим фактором увеличения стоимости аренды выступают высокие коммунальные тарифы. Ведь помимо ежемесячного платежа, съемщики еще тратят в отопительный сезон 30%, а то и 40% цены аренды на коммуналку.
Многих это отпугивает. До такой степени, что нередко можно встретить объявления об аренде, где владельцы квартир крупным шрифтом указывают, что съемщики освобождаются от коммунальных платежей. И таких предложений будет все больше.