Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?

Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.

Каким образом можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже доли несовершеннолетнего взамен ему требуется предоставить равноценную часть. Причем, равноценной она должна быть не только по размеру, но и комфорту. То есть, продажа не должна идти во вред ребенку и ухудшить его жилищные условия.

Согласно действующему законодательству, новая доля лица, не достигшего 18-летнего возраста, после продажи квартиры, в которой он частично являлся собственником, должна быть такой же или больше, но никак не меньше.

Таким образом, прежде чем продать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, стоит проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно оформить сделку и избежать ответственности.

Подготовка документов

Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса. Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор. Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.

В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.

Кроме нотариальной лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:

• паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
• технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
• вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
• выписки из домовых книг обеих квартир;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.

Условия получения разрешения

Опека может одобрить продажу недвижимости, если:

— В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.

На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.

Пакет документов

При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:

— свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;

— паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);

— свидетельство о регистрации (расторжении) брака;

— постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;

— документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;

— документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.

Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.

Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция

После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.

Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:

1. Составление договора купли-продажи.

2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.

3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.

Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.

Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

• Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

• Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

• заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

• свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

• документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

• документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления

Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.

Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.

Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.

Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.

Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:

• общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
• документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
• документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
• заявление о выдаче разрешения;
• документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
• правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
• технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
• выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
• выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
• разрешение на продажу, выданное нотариусом.

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетним собственником доли

Собственникам, намеревающимся продать жилье, доля собственности в котором принадлежит ребенку возрастом до 18 лет, сразу придется смириться с мыслью, что заключить договор купли-продажи без одобрения органов опеки и попечительства они не смогут, в том числе и когда при продаже недвижимости и покупке нового жилья фигурирует ипотечное кредитование.

В такой ситуации, можно столкнуться не только с сопротивлением органов опеки и попечительства, которые, за неимением четко прописанного алгоритма действий, позволяют своим представителям принимать решение на основании личных мнений, но и с нежеланием многих банков осуществлять сделки по ипотеке, в которых в качестве залога выступает недвижимость с имеющим в ней долю собственности малолетним ребенком.

Понять такое отношение банковских компаний можно, если должник не выплачивает кредит, банк не сможет полностью продать залоговое имущество, поскольку закон не дает права выселить из квартиры ребенка-участника долевой собственности.

Забрать в свое владение и продать не принадлежащие не достигшему 18 лет гражданину доли, банк сможет, однако, не каждого покупателя заинтересует недвижимость, долю в которой имеет еще кто-то, да и выручка от продажи может не покрывать в полной мере понесенных финансовой организацией убытков.

Дело значительно упрощается, если дети (или ребенок) в квартире лишь прописаны, но доли не имеют: согласия органов опеки и попечительства для осуществления сделки по продаже собственности в такой ситуации можно не добиваться, а оформить долю в собственность самостоятельно не достигший совершеннолетия ребенок не сможет.

Поэтому в самых общих чертах порядок действий взрослых собственников квартиры, долю в которой имеет не достигший 18 лет ребенок, при продаже недвижимости следующий.

Первый шаг – собрать для получения разрешения на сделку органов опеки и попечительства, в соответствии с предписаниями пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса, пакет необходимых документов.

Перечень требуемых бумаг можно уточнить у представителя вышеназванных органов, но обычно для получения разрешения на заключение сделки необходимы:

• паспорта отца и матери (или, если родитель один, его паспорт);
• свидетельство о рождении ребенка;
• если ребенку исполнилось 14 лет – его паспорт и письменное согласие с планируемым совершением сделки;
• свидетельство о заключении брака;
• справка ф.7 о технических характеристиках квартиры (общая площадь, отличительные особенности, количество законных перепланировок);
• справка ф.9 о количестве прописанных в квартире лиц, включая несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан;
• документы, устанавливающие право собственности на квартиры – как продаваемую, так и приобретаемую;
• прочие документы.

Чтобы не возникало необходимости собирать недостающие бумаги, лицам, намеревающимся продать квартиру, долевая собственность в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, следует заранее уточнить в органах опеки и попечительства перечень необходимых документов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без опеки

Обойтись без разрешения на продажу находящейся в долевой собственности не достигшего 16 лет ребенка квартиры органов опеки и попечительства невозможно, несмотря на все старания родителей или опекунов ребенка.

Такое требование связано с необходимостью обеспечить неприкосновенность интересов ребенка и защитить его от нарушения прав, как намеренного, так и возникшего в результате неосторожных действий родителей или опекунов.

Шестнадцатилетний ребенок считается полностью дееспособным при выполнении одного или нескольких условий:

• он вступил в официально зарегистрированный брак;
• он открыл собственное дело и зарегистрировался как индивидуальный предприниматель;
• он официально устроился на работу с предоставлением полного соцпакета.

В таких случаях, получать согласие на сделку купли-продажи квартиры, долей в которой владеет ребенок, не нужно.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

• Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
• Оформление права собственности участников сделки.
• Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Законодательство не запрещает продать недвижимое имущество, доля в котором принадлежит малолетнему гражданину. Но обязательным является условие получение на сделку разрешения от контролирующего органа.

В случае с проверкой законности отчуждения имущества ребенка, необходимо согласование с органами опеки и попечительства. Оно может быть получено при соблюдении ряда условий:

• одновременно будет проведено две сделки: продажа долевой квартиры и приобретение взамен другой не меньшей по площади;
• выделение доли в приобретаемой квартире несовершеннолетнему;
• доля ребенка в новом жилом помещении равнозначна или больше проданной.

А если квартиру не получается сразу купить, как быть?

По стечению обстоятельств не всегда возможно провести сделки продажи и покупки одновременно. На этот счет имеется два варианта:

1. Родители обязаны в орган опеки и попечительства предоставить в письменном виде обязательство о том, что доля ребенку будет выделена. На это отводится 3 месяца. При неисполнении в срок обязательства сделка продажи долевого имущества будет признана недействительной.
2. Открыть на имя ребенка счета в банке, куда будет переведена сумма, равнозначная доли в проданной квартире. Такое возможно, когда у ребенка созданы благоприятные условия проживания, имеется равноценное жилье. При достижении совершеннолетия он получить возможность распоряжаться отложенными на счет средствами.

Порядок продажи квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с детской долей в ней совершается с соблюдением следующего порядка действий:

1. Получение согласия от второго родителя и органов опеки и попечительства на совершение продажи. Это документы, без которых невозможно зарегистрировать переход права собственности на жилье покупателем.
2. Снятие всех прописанных по адресу с регистрационного учета. Выписка взрослых происходит в обычном порядке, а для малолетних граждан необходимо предъявить согласие опеки.
3. Составление договора купли-продажи, а также передаточного акта. Обязательное нотариальное заверение документов.
4. Передача документов в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если одновременно совершается покупка другого жилья, то его регистрация за семьей с указанием в договоре доли ребенка.
5. В орган опеки передается копия договора о покупке семьей нового жилья. В нем обязательно должна содержаться доля несовершеннолетнего.

Похожие записи:

• Документы для трудоустройства на работу: ТК РФ
• Верховный суд разъяснил права собственников долей в одной квартире
• Какие выплаты положены на 2 ребенка в 2023 году в Ростовской области