Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об оценке комнат в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Этапы оценки комнаты, выполняемые «Союз-Эксперт»
В каждом конкретном случае эксперт оценщик компании изучает правоустановительные документы, анализирует ситуацию на рынке недвижимости, при выезде на объект определяет комплекс параметров, напрямую влияющих на стоимость комнаты.>
Работы, проводимые экспертом:
изучение документов – для этого надо предоставить паспорт, выписку из ЕГРПН, договор на право собственности (завещание, купля-продажа, дарение), техпаспорт, план;
аналитика рыночной стоимости – сравнение нескольких аналогичных объектов недвижимости с учетом и фиксацией отличительных особенностей оцениваемого объекта;
выезд на объект для осмотра недвижимости – отделка, ремонт, удобства, планировка, техническое состояние здания, влияющие на стоимость факторы – панорамный вид, соседи, придомовая территория;
анализ уровня комфорта для проживания – наличие парковки, детских садов и школ, магазинов, других объектов коммунальной и культурной инфраструктуры;
фото и видео фиксация всех влияющих на стоимость факторов;
расчет примерной стоимости одного квадратного метра, корректировка цены с учетом влияющих на стоимость факторов (район, этаж, близость станций метро, транспортная развязка).
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.
Каким образом оценивается комната в коммунальной квартире
Данная процедура отличается от оценки стоимости квартиры по многим направлениям. По сути, речь идет об объекте, где в общей собственности находятся такие помещения, как кухня, санузел и коридор, а права владельца комнаты распространяются только на неё.
Оценка комнаты в коммунальной квартире сопровождается определенными сложностями, связанными именно с необходимостью проанализировать и рассчитать дополнительно общую полезную площадь. Для этой цели специалистами подбирается несколько аналогов для сравнения, которых на открытом рынке на сегодняшний день встречается довольно мало. Как показывает практика оценочной компании ЦЦТ, потребность в предоставление подобной услуги возникает нечасто и подразумевает обязательный учет всех ценообразующих критериев.
Общие сведения об оценке доли в жилье
Людям приходится заниматься оценкой недвижимости, например, при заключении сделок, оформлении наследства, получении определенных разрешений.
Если гражданин владеет не всей квартирой, а только ее частью, применяются общие принципы оценки недвижимости. Однако некоторые особенности несколько усложняют этот процесс.
Оценка доли (части) квартиры — более сложная процедура, чем определение стоимости всего имущества.
Ситуация на рынке влияет на цену недвижимости — стоимость аналогичных предметов на рынке. И хотя найти квартиру со схожими параметрами в продаже не так уж и сложно, оценить конкретную долю в той или иной комнате довольно сложно, поскольку каждая ситуация уникальна.
Кроме того, доля может быть выделена в натуре в виде помещения или его части, но возможно и совместное владение объектом. Этот и другие факторы усложняют процесс оценки части квартиры.
Более подробно узнать характеристики процедуры поможет материал «Оценка квартиры».
В каких случаях нужна оценка?
Экспертная оценка комнаты в общей квартире или общежитии позволяет определить рыночную, ликвидационную, кадастровую и другую стоимость недвижимости, например, для выкупа доли квартиры, полученной по наследству.
В каких еще случаях лучше обратиться за оценкой к независимым экспертам:
- заключение сделки купли – продажи;
- отчуждения, выкупа доли из общей собственности;
- оформление наследства;
- оформление страховки;
- раздел имущества по суду;
- раздел имущества при разводе, согласовании наследственных прав;
- приватизация;
- оценка залогового имущества для получения кредита, займа, инвестиций.
Этапы оценки комнаты, выполняемые «Союз-Эксперт»
В каждом конкретном случае эксперт оценщик компании изучает правоустановительные документы, анализирует ситуацию на рынке недвижимости, при выезде на объект определяет комплекс параметров, напрямую влияющих на стоимость комнаты.>
Работы, проводимые экспертом:
изучение документов – для этого надо предоставить паспорт, выписку из ЕГРПН, договор на право собственности (завещание, купля-продажа, дарение), техпаспорт, план;
аналитика рыночной стоимости – сравнение нескольких аналогичных объектов недвижимости с учетом и фиксацией отличительных особенностей оцениваемого объекта;
выезд на объект для осмотра недвижимости – отделка, ремонт, удобства, планировка, техническое состояние здания, влияющие на стоимость факторы – панорамный вид, соседи, придомовая территория;
анализ уровня комфорта для проживания – наличие парковки, детских садов и школ, магазинов, других объектов коммунальной и культурной инфраструктуры;
фото и видео фиксация всех влияющих на стоимость факторов;
расчет примерной стоимости одного квадратного метра, корректировка цены с учетом влияющих на стоимость факторов (район, этаж, близость станций метро, транспортная развязка).
Как проводится оценка комнаты в коммунальной квартире?
Чтобы понять, как правильно оценивать комнату, нужно знать, кому поможет результат оценочной деятельности. Например, оценку комнаты производят при отчуждении, заключении ипотечного договора, страховании и составлении брачного договора, а также при выкупе недвижимости у государства и при разделе имущества.
По каким критериям оценивают жилплощадь:
- комната — это объект недвижимости, поэтому оценивают ее так же, как и квартиру;
- проводится независимая оценка либо экспертами, либо покупателями;
- применяется основной метод — сравнительный, где проходит анализ нескольких объектов по аналогичным параметрам;
- чтобы провести самостоятельную оценку, необходимо проанализировать все факторы (инфраструктура, расположение и район, этажность, общее состояние комнаты).
Комната в коммунальной квартире
Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире имеет равные права на принадлежащую ему часть, при этом такие части квартиры как: туалет, кухня, коридор – находятся в совместном пользовании и называются местами общего пользования. Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права на использование мест общего пользования. При оценке комнаты в коммунальной квартире, оценщик оценивает рыночную стоимость только самой комнаты, не включая в стоимость площадь мест общего пользования, однако, состояние и обустроенность мест общего пользования оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Кроме того, большое влияние на стоимость комнаты оказывает количество комнат, чем их больше, тем ниже стоимость. Процесс продажи комнаты в коммунальной квартиры имеет свои особенности, владельцы соседних комнат имеют приоритетные права на выкуп комнат, поэтому перед продажей необходимо получить отказ у соседей.
Какие есть особенности и подводные камни покупки комнаты в коммуналке
Соглашаться ли на сделку, если продавец не смог уведомить некоторых собственников? В такой ситуации часто предлагают «пойти в обход»: продавец оформляет договор дарения сначала на часть комнаты, а потом полностью продаёт её.
Однако это большой риск. Другие владельцы вполне могут подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. И если суд посчитает дарение фиктивным, то договор купли-продажи перестанет действовать.
Что делать, если соседи против продажи. Часто бывают ситуации, когда собственники других комнат выступают против продажи комнаты. Например, они намеренно не отвечают на извещения. Причин может быть несколько: некоторые хотят выкупить комнату сами, но по цене ниже, другие просто не желают делить коммуналку с кем-то ещё (особенно если продавец до этого не жил, а комната пустовала). Со стороны покупателя здесь нет путей решения: можно лишь запастись терпением или просто поискать другие варианты.
Дееспособность продавца. Есть один вариант, когда покупатель может уже оформить право собственности, а потом потерять его — и просто по своей невнимательности. Всё из-за того, что продавец (или его родственники) начинают говорить, что тот был недееспособен — то есть был не в состоянии принимать решения и отвечать за них.
Простой способ избежать подобной ситуации: попросить продавца приносить на подписание любых соглашений и договоров справку, подтверждающую дееспособность. Она действует один день, но в случае судебных разбирательств станет железным доказательством.
Скидка на комнату. Если в процессе сбора документов продавец решил снизить цену, то радоваться рано. Он не имеет права продавать комнату по цене ниже той, что была указана в извещениях совладельцам. В этом случае ему придётся заново получать подтверждения от соседей. Кстати, если один из собственников-соседей — несовершеннолетний, его отказ продавец сможет получить только с разрешения органов опеки.
Прописанные жильцы. Прежде чем продать комнату, продавец должен выписать из неё всех. Но иногда это оказывается проблематично: например, если выписанный человек отбывает срок в местах лишения свободы или пропал без вести. Если он вернётся, то сможет восстановить прописку и по праву делить квартиру с новыми жильцами. Заранее удостоверьтесь, что это не ваш случай.
Согласие супругов. В случае, если собственник состоит в браке, для продажи всё равно понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга. Если забыть об этом, сделку, скорее всего, не проведут в Росреестре. А в худшем случае второй супруг опять же сможет оспорить продажу в суде.
Комната в ипотеку. Заём на покупку комнаты в коммуналке — это тоже непросто. Банки не очень любят оформлять ипотеку для таких случаев, а некоторые и вовсе вводят дополнительные условия: например, дом не должен быть старше определённого возраста.
А если это преимущественная покупка. А вот если покупатель и есть один из владельцев других комнат этой коммуналки, то дополнительные действия не нужны. Продавцу не придётся даже отправлять извещения другим соседям.
Где искать совладельцев? Если собственник решил продать свою комнату, но соседей найти невозможно, понадобится подтверждение, что он сделал всё возможное, чтобы уведомить соседей о продаже. И тут есть несколько вариантов.
- Отправить извещение по последнему известному адресу проживания потерянного соседа.
- Использовать адрес этой же квартиры.
Документы, необходимые для оценки квартиры, комнаты, доли в квартире
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект;
- Договор долевого участия (при отсутствии зарегистрированного права собственности);
- Технический (кадастровый) паспорт жилого помещения;
- Поэтажный план;
- Экспликация к поэтажному плану;
- Паспорт физического лица (1-я страница и страница с регистрацией);
- Реквизиты юридического лица;
Как заказать выписку из ЕГРН
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Чтобы заказать выписку, надо знать кадастровый номер комнаты. Он должен быть в свидетельстве о регистрации права. Если у вас свидетельство старого образца или вообще не сохранилось документов на комнату, то кадастровый номер можно бесплатно узнать тоже на сайте Росреестра.
У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца. В результате либо откажут в приватизации, если на то есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи комнаты в собственность. Подписанный договор надо передать в Росреестр. Это также можно сделать через МФЦ.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.
В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.
В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.
Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.
Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.
В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.
Оценка будущего жилья
Как театр начинается с вешалки, так оценка будущего жилья начинается с остановки – действительно ли она близко, насколько часто ходит общественный транспорт и много ли маршрутов. Затем следует оценить подход к дому: нет ли непролазной грязи, строительного мусора, не придется ли идти по неосвещенным улицам, через пустыри или гаражи.
Оцените, как давно проводился капитальный ремонт здания, нет ли трещин в фундаменте или стенах. Отдельно уделите внимание качеству уборки в подъезде и регулярности вывоза мусора.
В самой квартире пристально осмотрите места общественного пользования: если там процветают плесень, жирные потеки и пыль уже сейчас, с вашим заселением ничего не изменится. Вы же не планируете убирать грязь за всеми соседями в одиночку?
Присмотритесь к соседям. Если в собственном жилье соседи могут доставить изрядно неприятностей, то в коммунальной квартире такая вероятность возрастает в десятки раз. Поговорите с вездесущими бабушками у подъезда, кто проживает в выбранной вами квартире, нет ли там запойных алкоголиков или других неприятных личностей.
Особенности независимой оценки комнаты в коммунальной квартире
Процедура оценки комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, ведь владелец такого объекта недвижимости обладает правом собственности только на конкретную комнату. Помещения же общего пользования (санузел, кухня, коридор) являются объектом общей собственности. Для того, чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, оценщики как правило используют сравнительный подход, и учитывают особенности помещения, к которым относятся:
- общее количество комнат в квартире;
- планировка и текущее состояние оцениваемой комнаты;
- состояние помещений общего пользования, подъезда и дома в целом;