Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?
Мы купили на маткапитал дом площадью 30 м². В нем пять долей: три детские и две родительские.
Полгода назад мы переехали с младшими детьми в другую область и уже прописались на новом месте. А старшая, уже совершеннолетняя, дочь осталась жить в нашем прежнем доме.
Мы бы хотели оставить дом совершеннолетней дочери, но для этого нужно вывести доли младших детей из дома в другую квартиру. Можно ли это сделать и что скажет опека?
Алена, вывести детские доли реально, но в процессе могут возникнуть трудности. Думаю, оптимальный вариант такой: сначала вы подписываете договор мены и выделяете младшим детям доли в квартире вместо их долей в доме. А после этого дарите старшей дочери часть дома, в котором уже нет долей младших детей.
Расскажу, как это сделать, сколько придется заплатить и как решить проблемы, если они будут.
Почему договор мены лучше других вариантов
Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Бывает, опека разрешает эту схему, но отказов тоже немало.
Дарение — безвозмездная сделка и не может быть совершена под условием. Значит, родители не должны требовать от детей что-то взамен подаренной квартиры. В этой ситуации отказ будет сложно обжаловать, поскольку в основном суды на стороне опеки.
Еще один вариант — получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. Или купите с их помощью новое жилье и оформите его на детей. Тут опека часто идет навстречу — разрешает купить новую квартиру не сразу, а через полгода, и даже на этапе строительства. Но этот вариант вам не подойдет, ведь квартира у вас уже есть.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.
В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
Рекомендуем прочесть: На Сколько Процентов Повысится Пенсия Ликвидаторам Чаэс В России 2021 Году
При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.
Договор мены между родственниками
2.1. Конечно, вы совершенно свободны в заключении договора. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Стороны именуются продавцом и покупателем.
12.1. Договор мены гражданским законодательством приравнивается к договору купли-продажи, т.е. мена предполагает, что две стороны одновременно и продают, и покупают недвижимость. Также не принципиально, если владельцами обеих квартир являются близкие родственники. При обмене квартир между родственниками применяется такой же режим налогообложения, как и при купли-продаже, применяемые ко всем гражданам РФ. Оформление и регистрация договора дарения, если в обеих квартирах собственниками является одно лицо (нет долевой собственности) возможно в простой письменной форме, без участия нотариуса. Госпошлина за регистрацию права и в том, и в другом случае составит 2021 рублей, с каждого.
Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья
В настоящее время законом предусмотрено право несовершеннолетнего гражданина владеть недвижимом имуществом абсолютно в любом возрасте. Заботливые родители, пытаясь обеспечить своих отпрысков жилплощадью, оформляют на детей квартиры, дома и дачные участки, причем наделить малыша жильем можно хоть с самого рождения.
Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ.
- в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
- органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.
Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция
При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.
После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.
Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.
К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.
Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки. И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире. Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.
Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права. В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику). Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка. В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.