Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли сейчас брать ипотеку и что будет с ценами на жильё: мнение эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но не стоит говорить о том, что мнения всех специалистов, которые работают в рамках кредитования недвижимости и оценивают ситуацию в целом одинаковы и сходятся на мнении, что всё в нашем внебанковском секторе кредитования будет только улучшаться.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
Перед принятием решения о выдаче денег банки проверяют кредитную историю потенциального клиента. Людям с негативными фактами, например, ранее допускавшим неоднократную просрочку платежей на несколько месяцев, будет отказано.
Те же, чьи нарушения были несущественными (30 дней и менее), могут рассчитывать на то, что банк сочтет их выгодными клиентами и рискнет выдать заем, рассчитывая не только на его полный возврат в приемлемые сроки, но и на прибыль от штрафов, если должник снова отклонится от графика.
Кроме неплательщиков, высок риск отказа у тех людей, которые не имеют кредитной истории. Это связано с опасением финансовой организации в отношении того, что не имеющий опыта человек не рассчитает свои возможности по погашению долга.
Нецелесообразным может быть признано сотрудничество и с тем клиентом, который часто погашал кредиты на существенные суммы досрочно. В этом случае банк рискует тем, что его прибыль, полученная за счет процентов за пользование деньгами, окажется меньше расходов на выдачу и обслуживание займа.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
А если уже есть кредит? Можно не отдавать?
Как только появилась информация о том, что российские банки попали под иностранные санкции, некоторые оптимисты заемщики решили, что можно не отдавать взятые кредиты. Разочаруем вас. Кредиты отдавать придется, вне зависимости от того, что происходит с финансовой организацией.
В случае наличия у вас потребительского кредита в банке, попавшем под санкции, никаких послаблений в размере платежей и графике его погашения ждать не стоит. Санкции касаются только корреспондентских счетов банка за рубежом. Работа банков в России пока осуществляется в обычном режиме. Даже в случае отзыва у кредитной организации лицензии выданные кредиты как высоколиквидные активы переуступаются преемнику или поступают в конкурсную массу должника. И погашаются в установленном порядке.
Валерий Корнейчук, доцент, преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами
Влезать в новые кредиты (хоть на телефон, хоть на квартиру) с расчетом на «как-нибудь отдам» не стоит. Если вы уже сегодня не уверены в своей платежеспособности, то любые перемены в экономической ситуации могут порушить личное хрупкое финансовое положение. Брать на себя новые обязательства можно в том случае, если у вас есть финансовая подушка для подстраховки.
Стоит ли брать ипотеку и выгодно ли это?
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определиться с термином «выгодно». Его можно трактовать с двух точек зрения:
1. Выгодность по финансовым вложениям.
На первый взгляд все предельно ясно. Ипотечный кредит дается под проценты и в любом случае будет переплата. И тем она больше, чем дольше действие договора. Тем не менее, при грамотном подходе можно максимально снизить этот эффект или обратить его в свою пользу. Например,
- Досрочно погасить ипотеку;
- Внести максимально возможный первоначальный взнос;
- Подобрать жилье ниже рыночной стоимости;
- Приобретенное жилье или его часть сдать в аренду.
2. Выгодность, как возможность приобретения собственного жилья.
К слову, большинство людей приходят к ипотечному варианту, потому что не могут себе позволить оплатить полную стоимость квартиры одним платежом. Как следствие, несмотря на некоторую переплату по финансам, ипотека – это реальная возможность стать владельцем собственного жилья, не имея достаточных средств. Более того, заселившись в новую квартиру, отпадут затраты на аренду прежнего жилого помещения, появится прописка по месту жительства и способ реализовать положенные льготы. Например, средства материнского капитала и государственные субсидии.
Отвечая на главный вопрос темы, стоит ли брать ипотеку, отметим, что ДА. Если не более 40% от заработной платы будет уходить на ежемесячные платежи и отсутствуют предпосылки к ухудшению финансового положения. А также есть средства на первоначальный взнос и есть точная определенность по месту жительства на ближайшие несколько лет.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Влияние дефолта на ипотеку
Разбирая вопрос, что будет с кредитом, если будет дефолт, нужно учесть множество факторов — условия договора, наличие страховки и так далее. По статистике даже в нормальном режиме почти 5% заемщиков сталкиваются с трудностью погашения ипотеки на пятом-шестом году.
Если заемщик сталкивается с проблемами, к примеру, из-за потери работы, развода, появления ребенка, он может обратиться в банковское учреждение с просьбой отсрочить платеж на определенный период. Кредитор проверяет заемщика. Если он убеждается, что финансовые трудности имеют временный характер, оформляется реструктуризация или кредитные каникулы. Такая «пауза» зачастую выгоднее, чем в дальнейшем судиться с человеком, забирать квартиру, а впоследствии пытаться продать ее на торгах.
Более сложный вопрос, что будет с кредитами в случае дефолта государства. Когда экономистов спрашивают о возможности банкротства на уровне государства, они уверяют, что на ближайшие годы это невозможно. Причина в том, что у России практически отсутствуют внешние долги (наоборот, многие должны ей), а во-вторых, золотовалютный резерв создает большой запас прочности.
Да, в 2018 году её стоит брать, так как ещё не совсем понятно будет ли продолжение падения ставок по процентам, а программы гос. поддержки, как действующие, так и новые, позволят её сделать ещё более доступной. Она обладает следующими преимуществами:
- Заёмщик получает кредит с более низкой процентной ставкой;
- Помощь от государства приходит конкретному человеку, в виде определённых выплат, каких-то субсидий, из денежных средств казначейства;
- Процентная ставка фиксированная, и достаточно низкая;
- Возможность покупки дешёвого жилья с низкой ставкой первоначальных вложений по займу.
Но социальная ипотека имеет и недостатки:
- Большой срок ипотечного кредитования, вследствие которого намного возрастает переплата за полученную недвижимость в ипотеку, иногда она достигает 100%;
- Граждане, оформляющие жильё по социальной ипотеке, несут большие расходы, которые связаны с оплатой услуг нотариуса, а также специалистов, работающих с оценкой жилья. Кроме этого, банк получает отчисления за оформление договора, рассмотрение заявки, ведение ссудного счёта и другие операции.
- Нельзя приобрести жильё большой площади, а лишь по нормам, установленным государством: на 1 человека положено 18 м2
- Нужно иметь официальное признание, нуждающегося в помощи, человека.
Центробанк России планирует в 2018 году уменьшение ключевой ставки. Сфера недвижимости уже сейчас не нуждается в государственной поддержке, но размер ставки будет снижаться. И это радует. Из этого можно сделать вывод, что брать или не брать социальную ипотеку, дело самого заёмщика.
Надо ли сейчас брать ипотеку или подождать: отзывы, советы
Важным фактором в пользу оформления ипотеки сейчас служит то, что стоимость недвижимости постоянно падает, покупательская способность снижается, отсутствует рост доходов населения, рынок перенасыщен множеством предложений. Если человек имеет возможность платить ежемесячные платежи, по ипотечному кредиту, то он будет иметь огромную выгоду, оформив ипотеку сейчас. Эксперты дают нашим соотечественникам некоторые советы:
- Если у человека отсутствует возможность платить по кредиту, то лучше его не оформлять.
- Следует накопить денежных средств, хотя бы на оплату первого взноса, и немного про запас, а затем обращаться за ипотекой в банк.
- Если семья имеет льготы, то необходимо воспользоваться ними.
Отзывы многих наших соотечественников говорят о том, что ипотеку сейчас брать выгодно, тем гражданам, которые могут взять ипотечный кредит с программой гос поддержки, так как уже заявлено, что она будет действовать до марта и продлевать её действие не собираются. Да и просто ипотеку можно брать сейчас, так как некоторые банки предлагают ставку от 7%, а в 2018 году ещё неизвестно что будет.
По мнению экспертов, лучшим временем, для ипотечного займа, будет всё же начало 2018 года. Следует начать оформления ипотеки в надёжном банке, который может предложить невысокий процент. Не рекомендуется оформлять кредит в иностранной валюте, так как зарплата выдаётся в рублях, поэтому и банку нужно за кредит рассчитываться в рублях, а если человек не сможет выполнять перед банком свои обязательства, то ему следует повременить с ипотечным кредитом.
Общая информация: что происходит сейчас
Цены на дома-новостройки резко выросли осенью прошлого года, да и сейчас продолжают понемногу подниматься. Причем предпосылок для снижения стоимости жилья и изменения ситуации нет. Возможно, рост цен даже увеличится, когда появятся новые предложения на рынке и начнется старт продаж в новых объектах. Однако ощутимое увеличение предложения, то есть появление большего числа квартир на продажу на рынке произойдет не ранее 2023 года. Сейчас же, скорее всего, стоит ожидать, что планку в 80 млн. кв. м в год строители не превысят. Словом, пока что ожидаем только рост стоимости на жилье в новостройках. И если на примете есть симпатичный вариант, то покупать его лучше сейчас, так как пройдет еще немного времени, и он поднимется в цене еще больше.