Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Как продать квартиру в собственности

Квартиру можно продать, если:

• вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
• получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
• не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.

Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.

При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.

Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.

Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.

Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.

Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:

1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;

2) снять обременение;

3) произвести выделение долей;

4) получить одобрение ООиП;

5) оформить сделку.

Как же продать такую квартиру?

Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.

При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.

«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки под материнский капитал и другие операции с недвижимостью могут осуществляться только с разрешения властей и Комиссии. Государство защищает интересы несовершеннолетних и тем самым предотвращает злоупотребление средствами, выделенными в рамках государственной помощи. По этой причине, если дом продается, ребенок должен иметь долю в новой квартире или доме, а условия проживания должны быть такими же или лучше, чем в предыдущей.

По закону несовершеннолетние должны быть включены в недвижимость в течение шести месяцев после закрытия ипотеки.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с ипотечным материнским капиталом, связана с тем, что сделка требует одобрения органов Комиссии, но на практике, как уже говорилось выше, доли распределяются после завершения кредитного договора. Если у продавца нет собственных средств для закрытия ипотеки, на момент продажи он имеет неполный список документов.

Как вы выходите из сложной ситуации? На первом этапе рекомендуется попытаться закрыть долг самостоятельно или найти покупателя, готового оплатить ипотеку по предварительному соглашению. Продавец также может попытаться получить предварительное решение от органов Комиссии.

Как маткапитал влияет на ипотеку

Чтобы использовать средства материнского капитала на покупку квартиры (1 ), кредит должен быть целевым и использоваться строго на покупку или строительство жилья; обратитесь в Райффайзен Банк для уточнения условий ипотечного кредита, включая средства материнского капитала, с использованием стандартной программы и государственной помощи.

• Можно включить детей в качестве покупателей и приобрести недвижимость единовременно. Однако банки редко регистрируют заложенную недвижимость на имя несовершеннолетних. Эти объекты трудно продать, и сделка требует ряда согласований. Поэтому, если составляется кредитный договор и материнский капитал используется для погашения ипотеки, подписывается соглашение об определении размера капитала. Это гарантирует, что ребенок получит права на недвижимость в течение шести месяцев после завершения ипотеки и отзыва ипотечного кредита. квартира из залога банка.
• Рассчитать размер распределяемой доли просто: она не должна быть меньше его доли в материнском капитале. Чтобы узнать его, разделите сумму, указанную в сертификате, на количество членов семьи. Материнский капитал — это общая жилищная субсидия, а не персональная.
• Например, в 2021 году материнский капитал эквивалентен 483, 881 руб. 83 девушки. Если в семье двое детей и двое родителей, то доля семьи составит 483, 881 руб. 83 части: 4 = 120 970 руб. 45 полицейских.

Если недвижимость приобретается за 8 млн рублей, то 120 970 рублей соответствуют 1,51%. Для расчета номинальной доли стоимость округляется до целой единицы — 2%, что в пересчете на акцию составляет 1/50. В этом случае необходимо учитывать норму площади на душу населения в 10-18 кв.

м. — Требования изложены в Жилищном кодексе (2). Имущество может быть разделено поровну между всеми членами семьи.

Специфика продажи квартиры с долей ребенка

Как мы уже знаем, в квартире один из собственников несовершеннолетний — значит, продать жилье можно только после согласия органов опеки. Для получения разрешения воспользуйтесь одним из следующих вариантов.

• Гарантируйте, что купите жилье, которое по долевому участию и условиям жизни не хуже предыдущего.

• Заранее оцените стоимость продаваемого объекта, откройте депозит на имя ребенка и положите на счет сумму, равную его доле. В этом случае не придется указывать несовершеннолетнего как собственника.

• При наличии другой недвижимости, выделите эквивалентную долю ребенку там.

Обратитесь в опеку с заявлением, укажите причину продажи имущества. Помимо этого потребуется предъявить следующие документы.

• Свидетельство о рождении ребенка.

• Паспорта родителей.

• Правоустанавливающие документы на недвижимость.

• Техпаспорт на недвижимость, кадастровый план.

• Справка о составе семьи.

• Если открыли депозит на ребенка, выписка со счета.

Органы опеки рассмотрят обращение и дадут ответ в течение 15 дней. Если отказали, семья вправе обратиться в суд. После получения разрешения можно переходить к заключению сделки и подписывать договор о продаже имущества.

Отметим: для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала потребуется согласие ПФР.

Если дети ЯВЛЯЮТСЯ собственниками квартиры

Иногда с банком получается договориться о выделении долей детям в текущей ипотечной квартире. В таком случае применимы как выше озвученные варианты решения вопроса, так и нижеследующие.

Вариант 3. Покупатель выплачивает вашу ипотеку на сделке. В таком варианте найти покупателя будет чуть легче. Здесь гарантом успешного проведения сделки выступает уже ваш банк. В сделке задействованы вы, покупатель, специалисты банка и органы опеки и попечительства. Примерный порядок действий:

1. Получаем в банке разрешение на проведение сделки;
2. Получаем разрешение на сделку в органах опеки и попечительства;
3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры;
4. Заключается договор. По договору сумма, оплачиваемая покупателем, идёт на получение задатка банком (за счёт него гасится ипотека), а оставшаяся сумма переходит вам как к продавцу;
5. Покупатель квартиры кладёт деньги на два счёта: для банка и для вас;
6. Сделка регистрируется в Росреестре;
7. Банк и продавец (вы) получают деньги с соответствующих счетов;
8. Покупатель квартиры получает выписку ЕГРН и закладную на квартиру. Квартира будет с обременением, но его можно снять;
9. Подписывается акт приёма-передачи старой квартиры;
10. Вы покупаете новую квартиру и выделяете в ней доли детям (либо переводите деньги на их счёт);
11. Отчитываетесь в органы опеки и попечительства.

Вариант 4. Покупатель оформляет ипотеку на себя. У покупателя может не быть достаточно денег, чтобы разом погасить вашу ипотеку и выплатить вам оставшуюся часть стоимости квартиры. В таком случае уже сам покупатель может взять ваш ипотечный кредит и переоформить его на себя. Примерный порядок действий в таком варианте развития событий схож с вариантом 3:

1. Обращаемся в банк и получаем разрешение на проведение сделки;
2. Обращаемся в органы опеки и получаем разрешение на проведение сделки;
3. Находим покупателя, готового на покупку ипотечной квартиры по данному типу сделки;
4. Покупатель получает в банке одобрение на ипотеку;
5. Заключаются договор цессии (уступки прав по кредиту) и договор купли-продажи с обременением;
6. Сделка регистрируется в Росреестре;
7. Вы получаете оставшуюся часть суммы от стоимости квартиры;
8. Подписывается акт приёма-передачи квартиры;
9. Вы покупаете новую квартиру, в которой выделяете доли детям, либо переводите деньги на их счета;
10. Отчитываемся в органы опеки о выделении детям их долей.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:

1. При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
2. В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.

Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.

О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:

	Обмен	Продажа
Плюсы	легче согласовать с ООиП; сразу получается новое жилье; можно без дополнительной мороки поменять жилье и получить доплату (удобный способ получения доп. средств).	можно пустить средства не только на покупку недвижимости; позволяет кардинально сменить место жительства (с квартиры на коттедж и т.п.).
Минусы	нельзя получить большой объем свободных средств.	труднее согласовывать с органами опеки; не всегда сразу получается найти новое жилье.

Тонкости и нюансы процедуры

В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:

• можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
• можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
• можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

• удостоверение личности каждого участника;
• правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
• справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
• разрешение опекунского совета на сделку;
• отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
• согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
• предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

Похожие записи:

• На какие пособия может рассчитывать молодая семья при рождении ребенка в 2024 году
• Форма П-4. Сведения о численности и заработной плате работников
• Льготная пенсия для педагогов (последние новости)