Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка купли продажи квартиры порядок действий через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Документы для проведения альтернативной сделки
Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:
-
Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
-
Паспортные данные покупателя и продавца.
-
Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
-
Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
-
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
-
Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.
Как заключить предварительный договор
После обсуждения всех деталей заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор и передайте задаток. Затем ждите оговоренное время и приходите в МФЦ на сделку. Либо, если цепочка нарушилась, забирайте у продавца задаток и такую же сумму в качестве компенсации — если вы договорились об этом.
Шаг с предварительным договором и задатком можно пропустить. Вместо этого сразу договориться о составлении основного договора и встречи в МФЦ. Но, как правило, в альтернативных сделках предварительный договор необходим — продавцам нужно время, чтобы найти следующие квартиры, а покупателям — гарантии, что сделки не сорвутся.
В договорах важно прописать все нюансы сделки, ответственность за возможные срывы. В договоре должно быть упоминание, что сделка альтернативная, и что на регистрацию подаются документы сразу по нескольким квартирам.
Если не уверены в своих юридических знаниях, для составления предварительного и основного договора наймите риелтора или юриста.
Риски альтернативной сделки
Альтернативные сделки таят определенные риски, с которыми не столкнешься при прямых продажах. В первую очередь речь идет о несогласованности действий сторон, затягивание процесса или неожиданный отказ кого-то из цепочки. Тогда приходится перекраивать всю схему и подыскивать новый объект для совершения купли-продажи. Чем длиннее цепь квартир, тем сложнее со всеми собственниками договориться.
На этапе регистрации возможна ситуация, когда одному из участников отказывают по непредвиденным причинам. Так как ДКП на каждое звено в альтернативной цепочке подаются по отдельности, то в случае устранения одного, автоматической приостановки процедуры не происходит. В результате остальные участники попадают в невыгодную ситуацию. Во избежание подобного исхода важно четко контролировать реальное положение и молниеносно реагировать на форс-мажор. Если у кого-то возникают проблемы, остальные должны направить заявление на приостановку регистрации, пока все не разрешится.
Когда привлекается риелтор, надо быть готовым к повышению тарифа из-за сложности сделки. Часто участники вынуждены занижать стоимость недвижимости для привлечения покупателей и ускорения проведения процедуры.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Альтернативная сделка и налоги
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Риски бывают разного характера:
- Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
- Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
- В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
- Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.
Что такое альтернативная сделка на примерах
На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:
- Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
- Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.
Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:
- Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
- Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.
Все участники должны встретиться. Обычно это происходит в банке, где заключается договор аккредитива.
- Еще раз проверьте документы — паспорта, разрешение супругов, единые жилищные документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги на квартиру, которую покупаете вы.
- После нужно подписать договора купли-продажи — если в сделке нужен нотариус, то это делают в него, обычно с записью процесса на видео. Если нет, то встреча проходит в МФЦ.
- Проверьте договор купли-продажи с вашим продавцом. Убедитесь, что в нем изложено все, о чем вы договорились — особенно если распечатывали копии не вы.
- Затем передайте договора на регистрацию — нужно отправить договора сразу всех участников сделки. Это можно сделать через нотариуса или в МФЦ самостоятельно.
- Ждите, пока пройдет регистрация всех документов — об этом оповестят письмом или звонком. Срок зависят от количества звеньев в цепочке сделок. Например, в сделке с двумя квартирами нотариус может сообщить о регистрации уже через 4-5 рабочих дней, а МФЦ — через 9-12 дней.
Стороны «альтернативы»
Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.
Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».
ВАЖНО
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Риски альтернативной продажи
Связанные с альтернативной продажей риски могут быть разного характера.
- Человеческий фактор. В какой-то момент один или несколько участников цепочки могут отказаться расставаться со своей квартирой или покупать выбранную альтернативу.
- Невнимательная проверка документации. Один из участников цепочки может оказаться недееспособным или выяснится, что у объекта есть другие собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу.
- Некачественная проверка квартиры на чистоту. При регистрации перехода прав может вскрыться факт, что есть обременение, задолженность по уплате налогов, жилье находится под арестом или является предметом спора в суде.
Подготовка даже простой «альтернативы» из трех участников требует от риэлтора массы усилий и мастерства. Согласованная схема может внезапно рухнуть из-за отказа одной из сторон или ошибки в документах. Профессионалы рынка категорически не рекомендуют проводить альтернативные сделки купли-продажи квартир самостоятельно, и тем более экономить на посреднических услугах, приглашая сопровождать цепочку сомнительных специалистов.
В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.
Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.
«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.
В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.
При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту. Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов. Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
Порядок проведения альтернативной сделки
Альтернативная сделка — это отличный вариант для покупателей, которые не хотят брать ипотеку, не готовы доплачивать больше денег, или не имеют возможности купить жилье в новостройке. Но как провести альтернативную сделку, чтобы избежать минусов и оформить все правильно?
Во-первых, какие документы нужны для проведения сделки? Покупатели и продавцы должны предоставить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, и если есть ипотека, документы на нее. Также стоит проверить наличие налоговых задолженностей и проверки недвижимости.
Во-вторых, кто поможет в оформлении сделки? Нотариус — главный помощник в оформлении документов и переходе права собственности. Это необходимо, чтобы быть уверенным в передаче прав на вашей новой квартире.
В-третьих, какие порядок действий при проведении альтернативной сделки? Необходимо, чтобы продавец был готов продать свою квартиру. Если квартира заложена, то продавец должен разобраться с банком. Если продавец является недействительным лицом, например, несовершеннолетний, то необходимо провести дополнительные проверки.
При подписании договора на покупку квартиры, продавец должен передать личные данные покупателя нотариусу. Также покупатель должен заплатить деньги за квартиру, если они были предоплачены, а также доплатить, если таковая была договорена. Обычно, переход права собственности занимает около месяца.
Наконец, главный вопрос — какие виды альтернативной сделки? Самый лучший вариант — продавец желает купить другую квартиру одновременно с продажей своей. Таким образом, обмен происходит без доплаты и мгновенной помощи банковских кредитов.
Однако, если это не возможно, параллельно можно попытаться продать недвижимость на вторичном рынке и передать права собственности посредством оформления договоров, или же привлечь инвесторов в свою квартиру. Во избежание нежелательных последствий, нежелательны долгосрочные договора.
- Помните, что проведение альтернативной сделки требует наличия документов и оформления договора купли-продажи, а также помощи нотариуса;
- Перед проведением сделки проверьте наличие налоговых задолженностей и проверки недвижимости, а также возможность перехода права собственности;
- Если продавец не является действительным лицом, дополнительно проводятся проверки;
- Выбирайте лучший вариант альтернативной сделки, чтобы не остаться без денег и жилья, и не подпасть под дополнительные долгосрочные договора.
Сравнение альтернативной сделки с традиционной куплей-продажей
При покупке квартиры традиционным способом покупатель заключает договор купли-продажи с продавцом. Покупатель платит деньги продавцу и получает право собственности на жилье. В этом случае все происходит достаточно быстро, но возможны некоторые минусы. К примеру, покупатели могут не успеть проверить всю необходимую документацию или выписку из ЕГРН перед покупкой.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры позволяет избежать этих проблем. Она подразумевает новую форму сделки, при которой покупатель не покупает жилье у продавца напрямую. Вместо этого, покупатель покупает долю в недвижимости, которая принадлежит специальному юридическому лицу. Это возможно благодаря наличию разных видов договоров и помощи специалистов.
Если вы хотите купить квартиру, вы можете выбрать одну из альтернативных сделок. Например, вы можете купить долю в недвижимости, а потом приобрести право на передачу этой доли продавцу через определенный период, обычно месяц или две. В этом случае вы будете выплачивать доплаты каждый месяц, пока не получите полное право на собственность.
Кроме того, альтернативная сделка позволяет нескольким покупателям купить доли в одной квартире одновременно, что снижает затраты на покупку недвижимости. С другой стороны, перед тем, как выбрать альтернативную сделку, необходимо ознакомиться со всеми ее минусами и плюсами и узнать, какие налоги будут вычтены из ваших денег. Кроме того, если вы являетесь несовершеннолетним или у вас нет личного ипотечного кредита, вопросы оформления могут оказаться более сложными.
В любом случае, перед оформлением альтернативной сделки купли-продажи квартиры вы должны запросить у продавцов все данные, которые будут необходимы для проверки передачи право собственности. Также необходимо оформить все необходимые документы и обратиться к нотариусу для проверки всех подписей. Если вы готовы потратить больше времени и денег на покупку квартиры, альтернативная сделка может стать лучшим выбором для вас.
- Плюсы традиционной купли-продажи:
- Передача права собственности происходит быстро;
- Нет необходимости дополнительных платежей после покупки.
- Минусы традиционной купли-продажи:
- Вы можете не успеть проверить все необходимые документы;
- Вы можете купить жилье за более высокую цену из-за отсутствия возможности торговаться со стороны продавца.
- Плюсы альтернативной сделки:
- Она может быть более дешевой;
- Вы можете разделить расходы на покупку квартиры с другими покупателями.
- Минусы альтернативной сделки:
- Вы должны потратить больше времени и денег на оформление;
- Для большинства людей это новая форма сделки с недвижимостью, что может вызвать дополнительные вопросы;
- Некоторые продавцы могут не принимать участие в альтернативной сделке.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Помощь непосредственно в оформлении документов. | Доплаты, которые могут потребоваться для перехода права с одного человека на другого. |
| Лучшее право на жилье для несовершеннолетнего. | Необходимость проверки прав любых продавцов или покупателей по данным правительственных служб. |
| Меньшие налоги. | Стоимость проведения каждой сделки намного выше, чем при обычных договорах. |
| Предоставление большей помощи при кредитах или ипотеке. | Одновременно с покупкой можно оформлять новую недвижимость или другую. |
| Возможность передачи квартиры в течение недели или месяца после купли. | Виды проверок, которые могут потребоваться у покупателя или продавца |
Что такое альтернативная сделка
Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
Когда заключают альтернативные сделки:
Продаете единственное жилье. Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.
Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.
Среди собственников есть дети или другие иждивенцы. Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.
После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.