Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание на единственное жилье должника в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
Изменения, которых ждали все
А именно:
- обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище;
- предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Но соответствующие поправки так и не были внесены в законодательство: за почти 9 лет законодательные работы по этому поводу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение в Госдуму.
Конституционный Суд признал необходимым законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение, явно превышающее по своим характеристикам соответствующий уровень обеспеченности жильем.
КС признал обязательным, чтобы закон допускал обращение взыскания на указанное жилое помещение на основании судебного решения, только если суд установит не одно лишь формальное соответствие жилого помещения критериям, позволяющим преодолеть в отношении него исполнительский иммунитет, но и несоразмерность доходов гражданина-должника его обязательствам перед кредитором (взыскателем) в отсутствие у него иного имущества, на которое взыскание можно было бы обратить.
В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 ППВС N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а должен установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.
При этом следует учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.
Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете достаточной для должника площади единственного жилья такой член семьи учитываться не будет.
Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения. После чего они просят суд распространить на такое жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суд может квалифицировать как злоупотребление правом и лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья на основании ст.10 ГК РФ.
Здесь показательно “дело Фрущака” (определение Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724). В этом деле Фрущак А.В. сделал все, чтобы у него осталось только одна квартира. Еще до возникновения долга он отказался от приватизации своей первой квартиры в пользу своей дочери, но сохранил право пользования этой квартирой и продолжил в ней проживать. После возникновения долга он приобрел другую квартиру, но продолжил проживать в первой. После чего он снялся с регистрационного учета по месту жительства в первой квартире, т.е. добровольно отказался от права пользования ею. Также он попытался вывести спорную квартиру в собственность супруги, а та — в собственность дочери. Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и поручил судам дать оценку доводам кредитора о недобросовестности должника и злоупотреблении им правом.
В постановлении от 26.04.2021 № 15-П (дело Ревкова) Конституционный Суд РФ подтвердил, что на основании ст.10 ГК РФ должнику может быть отказано в предоставлении исполнительского иммунитета, если по делу установлено, что “само приобретение жилого помещения, формально защищенного таким иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями” (например, когда должник купил свое единственное жилье уже после возбуждения исполнительного производства, не вернув долг кредитору).
В определении от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 (дело Балыкова) Верховный Суд РФ также указал, что если должник в преддверии банкротства изменил регистрацию по месту жительства с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом, такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и суд вправе отказать в применении исполнительского иммунитета к такому объекту.
Что такое единственное жилье?
Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Практические особенности и проблемы
С некоторой долей условности, проблемы принудительного изъятия единственного жилья возникают в трех различных ситуациях. Первая касается процедуры банкротства, вторая – исполнительного производства, третья – взаимоотношений ипотечного заемщика и банка в части просрочек выплат по кредиту. Логичным было бы рассмотреть практику, которая сформировалась по всем трем категориям дел.
Ключевым юридическим нюансом применительно к банкротству граждан становится право судьи определять, какое именно жилье считается единственным. Это дает в руки суда достаточно серьезный рычаг для поиска оптимального баланса между интересами всех сторон.
В отношении исполнительного производства складывается несколько иная картина. В большинстве случаев судебные приставы не забирают единственное жилье, а накладывают на него запрет на регистрационные действия. Результатом становится полная невозможность совершения каких-либо сделок. Основанием же для последующей реализации имущества может стать исключительно решение суда или отмена постановления пристава.
Взаимоотношения банка и должника по ипотечному кредиту развиваются заметно проще любых из описанных ранее вариантов. Дело в том, что на оформленную в качестве залога квартиру или дом не распространяются нормы упомянутой выше статьи 446 ГПК РФ. А потому такое жилье изымается у должника без каких-либо проблем – в рамках обычного исполнительного производства. Такие правила существуют достаточно давно, и вышедшее недавно Постановление КС РФ никак их не затрагивает.
Правильный алгоритм определения роскошного жилья
На практике кредиторы и управляющий должны были поступить так.
1. Оценить имущество должника, чтобы узнать его стоимость «по рынку».
Это нужно, чтобы сравнить стоимость вырученных за недвижимость денег с размером долга. Ведь отказ от исполнительского иммунитета должен иметь смысл, а смысл появляется только тогда, когда за счет продажи единственного жилья можно погасить весомую часть долгов. А не покарать должника.
То есть если за счет продажи роскошного жилья удается отдать долги, то «отбирание» имеет смысл. Ну, а если нет, то… нет. Суд в снятии исполнительского иммунитета наверняка откажет.
Скользкий момент № 1
Для «оценить» недостаточно посмотреть в интернете объявления о продаже недвижимости и прикинуть стоимость квартиры или дома по принципу «А вот примерно такое же стоит 100500 миллионов, значит, и это не меньше». Нужен отчет об оценке от аккредитованного специалиста или судебная экспертиза, все честь по чести.
Скользкий момент № 2
Придется рассчитать сальдо — сумму, на которую пополнится конкурсная масса, — чтобы исходя из него оценить целесообразность продажи.
При расчете учесть погрешность: реальная цена, по которой удастся продать роскошную недвижку, наверняка будет меньше той, которая написана в отчете об оценке. Также надо оценить затраты на продажу. И только затем проверить, не будет ли это сальдо малозначительным (как рассчитывать сальдо (с примером), мы еще расскажем).
Тогда продажа единственной квартиры послужит не средством удовлетворения требований кредиторов, а выполнит карательную функцию. Такого допускать нельзя, расходимся.
2. На собрании кредиторов обязательно нужно решить два вопроса:
а) о предоставлении должнику замещающего жилья;
b) о включении единственного жилья в конкурсную массу с последующим обязанием управляющего обратиться в суд с заявлением об утверждении порядка его реализации.
Если кредиторы не смогут договориться, например, о том, кто будет оплачивать банкет (см. п. 4 далее), то есть шанс, что роскошное жилье оставят в покое. Но опять же, до поры до времени.
3. Ждать, когда суд снимет с роскошного жилья иммунитет, включит в конкурсную массу и утвердит порядок реализации недвижки.
4. Купить должнику «замещающее жилье» по соцнормам.
Внимание: такая покупка совершается до того, как роскошное жилье будет продано, и оплачивается:
- или за счет ранее сформированной конкурсной массы;
- или за счет средств самих кредиторов.
Процедура наложения ареста на единственное жилье
Арест как мера обеспечения может накладываться как минимум дважды: на этапе судебного рассмотрения дела о взыскании задолженности и непосредственно в процессе исполнительного производства.
Если арест квартиры судом, согласно ст. 140 ГПК, был наложен в качестве меры по обеспечению иска, предусмотрен следующий порядок действий:
- Заинтересованное лицо на этапе рассмотрения вопроса имущественного взыскания в суде вправе подать заявление об обеспечении иска, которое рассматривается без вызова сторон в суд в день его подачи (ст. 141 ГПК). Обосновать требование о применении обеспечительных мер можно крупной суммой задолженности, риском отчуждения имущества со стороны должника и так далее.
- Суд в тот же день выносит определение, которым удовлетворяет требования истца.
- На основании определения заявителю выдается исполнительный лист, а ответчику направляется копия постановления (ст. 142 ГПК).
- Исполнение определения осуществляется по общим правилам процессуального производства. Получив исполнительный лист, истец должен направить его в подразделение ФССП, а приставы на основании этого документа наложат арест на имущество.
Резюмируя сказанное, можно сделать несколько выводов:
- единственное жилище – это жилое помещение, находящееся в собственности заемщика и членов его семьи и являющееся единственным их местом жительства;
- такое жилье находится под иммунитетом – закон запрещает отбирать его за долги, кроме случаев, когда оно является ипотечным;
- иммунитет не запрещает накладывать на такое жилье арест – он может быть мерой обеспечения иска или исполнения обязательств;
- несмотря на неоднократные разъяснения высших судебных инстанций, суды низшего ранга нередко допускают принятие противоречивых решений. Устранить противоречия поможет усовершенствование действующего законодательства.
За долги по кредиту могут ли забрать единственное жилье в 2024? Правила и признаки. Как сохранить свою ипотечную квартиру?
Это распространенный вопрос, который волнует многих владельцев жилья, взявших кредит на покупку недвижимости. Никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств, которые могут привести к невозможности выплаты долгов. В этом случае заемщик может стать «должником», а его имуществом, в том числе и единственным жильем, могут распорядиться кредиторы.
Но можно ли просто запретить должнику жить в своем единственном жилье? Это, конечно же, зависит от обстоятельств. Не все долги ведут к конфискации имущества владельца.
Однако, если заемщик набрал много долгов, то возможно лишение его имущества и банкротство.
Но что происходит с жильем ипотеки в случае банкротства? Можно ли сохранить свою квартиру, приобретенную в ипотеку? Все-таки, быть «жертвой моды» и стать бездомным не такое уж и «красиво».
Умные №1 и №2, возможно, знают ответ на этот вопрос, но как быть обычным гражданам? На это есть несколько признаков, которые определяют причины конфискации жилья.
Признак 1. Если долги набрались с электричеством, газом и другими коммунальными услугами, то процедура конфискации не применима.
Признак 2. Невозврат кредита по ипотеке не является основанием для конфискации жилья. Заемщик всегда имеет право на возврат долга или завершить ипотеку и сохранить свою квартиру.
Признак 3. Должник не обязательно становится жертвой банкротства. Более того, банкротство не спасает от конфискации жилья.
Сохранить свою ипотечную квартиру можно, если следовать правилам и условиям договора и своевременно выплачивать кредит. Но в случае возникновения проблем со стороны должника, следует немедленно обратиться в компетентные органы, которые помогут решить проблемы и предотвратить конфискацию имущества.
Чем руководствуется суд, когда обращает взыскание на единственное жилье?
Суд при обращении взыскания на единственное жилье руководствуется рядом законодательных актов и принципов, установленных в Российской Федерации. Вот основные факторы, которыми руководствуется суд при принятии решения в таких случаях:
- Конституция Российской Федерации. В статье 35 Конституции закреплено право каждого гражданина на жилище. В связи с этим, суд при рассмотрении вопросов об обращении взыскания на единственное жилье в первую очередь оценивает наличие именно одного жилища у должника.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 233.1 Гражданского Кодекса определяет единственное жилье как недвижимое имущество, предназначенное для проживания граждан, в котором они постоянно проживают. Суд учитывает такое определение и принимает во внимание цели использования жилья в деле о взыскании долгов.
- Закон о внесудебном порядке рассмотрения споров о взыскании долгов. В соответствии с этим законом, должнику, у которого есть единственное жилье, могут быть установлены особые правила взыскания. Суд в первую очередь рассматривает возможность альтернативных средств взыскания, чтобы сохранить жилье для должника и его семьи.
Как защитить единственное жилье от ареста и реализации
Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:
- справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
- справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
- аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.
Дума рассмотрит вопрос лишения должников жилья
Государственная Дума в ближайшем будущем будет изучать законодательный проект о внесении поправок в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Эти новшества дадут возможность забирать с помощью исполнительных документов единственную жилую квартиру физического лица – должника и членов его семьи в том случае, если размеры жилого помещения намного выше средних показателей, а цена дает возможность удовлетворить таким образом кредиторские требования. Лишение должников единственного жилья стало самым актуальным вопросом последней недели в средствах массовой информации.
На сегодняшний день статья 446 Гражданского процессуального кодекса не дает возможности отбирать у физических лиц – должников единственное жилое помещение. К исключениям относятся жилые помещения, находящиеся в залоге либо ипотеке.
Как сейчас проводится банкротство, забирают ли недвижимость в счет долга?
Как снизить процентную ставку по ипотеке Как снизить процентную ставку по ипотеке. Варианты снижения процентов по существующим ипотечным кредитам. Как снизить процентную ставку при получении ипотечного кредита . На сколько банк может снизить процент по новой или существующей ипотеке?
Решение ВС вызвало большой переполох, но никаких существенных изменений внесено не было.
Многие эксперты критикуют это решение в том смысле, что данная инициатива является лишь теорией.
На практике необходимо изменить законодательную базу.
По крайней мере, необходимо установить критерии того, что считается элитным жильем.
Также необходимо определить порядок покупки и продажи новых квартир. Это означает, что законодательство о несостоятельности должно быть существенно изменено.
Следует отметить, что вопрос об исполнительном иммунитете не нов: КС впервые поднял его в 2012 году, но он до сих пор существует; известно, что Министерство юстиции уже выступало с подобной инициативой в 2017 году; и КС уже некоторое время работает с Министерством юстиции по вопросу исполнительного иммунитета.
Его суть заключается в следующем. Если дом в два раза превышает стандартную площадь и цену, он продается для удовлетворения требований кредиторов. Однако впоследствии законопроект был остановлен на стадии активного общественного обсуждения.
Депутаты обнаружили, что критерии для продажи единственного жилья должника-банкрота еще не установлены.
До сих пор процедура банкротства проводилась по старым правилам. Единоличное жилье сразу исключается из имущества банкрота без спора. Ситуация изменится только в том случае, если законодатель установит четкие критерии изъятия таких квартир или домов.
Боятся ли ваши кредиторы, что вы обанкротитесь в будущем? Наши юристы будут рады обсудить это с вами.
Условие 2: Кредиторы провели собрание и выбрали для должника новую квартиру по муниципальным нормативам
Результат рассмотрения дела A60-56649/2017 является прецедентом в судебной практике. Оно было рассмотрено до вынесения решения № 15-П, в котором суд одобрил перевод должника-гражданина на новое место жительства по выбору кредитора, а элитная квартира была снята с торгов.
Спор начался в 2017 году, когда житель Екатеринбурга был признан банкротом. Он попросил суд исключить его квартиру площадью 147,3 кв. м. из имущества банкрота в связи с тем, что это было его единственное место жительства. Суд первой инстанции и Апелляционный суд согласились с доводами истца.
Суд по уголовным делам отметил, что исключение, установленное в отношении жилья, должно быть распространено на помещения, характеристики которых являются разумно адекватными для удовлетворения потребностей в жилье. Это соответствовало позиции ЦС РФ. Кредитор провел встречу и подобрал для заявителя новую квартиру, которая соответствовала критериям местного органа власти.
Уголовный суд отправил дело на повторное рассмотрение. Верховный суд России оставил это решение в силе и отклонил апелляцию должника. Дело № A60-56649/2017 перешло на второй круг; в августе 2019 года суд первой инстанции согласился с тем, что кредитор действовал в рамках закона.
Квартира площадью 31,7 м2, переданная кредитором должнику, соответствовала закону. Замена большей квартиры на меньшую, площадью 147,3 кв.м., была законной. Она может быть продана в счет погашения долга.
Апелляционный суд, за которым последовал Суд по делам о нарушениях, поддержал решение моих коллег. В результате двухэтажная квартира должника была продана с аукциона за 8,2 млн рублей.
Отменить продажу квартиры можно, даже если истёк срок давности
Это происходит, когда кредитор (или доверительный управляющий в случае банкротства) использует статью 10 Гражданского кодекса «Нарушение прав». Это универсальный пункт «штампа», атакующий любой план/соглашение, если достижение его для других нецелесообразно. Причина.
Срок исковой давности начинается с момента, когда истец узнал о самой сделке. Понятно, что кредиторы «узнают» обо всем только после подачи заявления о банкротстве. При этом период между самой сделкой и возникновением банкротства не может превышать 10 лет (это максимальный срок исковой давности в Гражданском кодексе).
Важно отметить, что трехлетний срок исковой давности может быть обойден в случае банкротства физического лица, если кредитор проявит особое желание сделать это. Срок давности составляет 10 лет.