Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Кратко: как проверить договор купли-продажи квартиры?
-
Данные в техпаспорте и по факту в квартире должны совпадать. Если в техпаспорте есть стены, которых нет, значит, продавец сделал незаконную перепланировку. Попросите его узаконить перепланировку через БТИ.
-
В документе договора купли-продажи указывается три пункта: сведения о сторонах сделки, предмет договора и условия передачи денег.
-
Разрешается в соглашении прописывать дополнительные условия. Например, штраф за просрочку по переоформлению перехода прав собственности.
-
Подписать документ можно у нотариуса или в банке.
-
Когда недвижимость продает семейная пара, получите разрешение на сделку в письменном виде от каждой из сторон.
-
Если домом или квартирой владеет несколько собственников, потребуется согласие и паспортные данные каждого владельца.
-
Продавая квартиру, купленную по сертификату материнского капитала, продавец обязан получить разрешение органов опеки и выделить долю детям в новой квартире.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Список документов для проверки квартиры.
Проверка квартиры перед оформлением сделки проводится на качество строительства (ремонт, инженерные коммуникации, теплосети, электричество или качество перекрытий) и юридическую чистоту документов. Покупатель может согласиться на недостатки ремонта и самостоятельно их исправить. А неверно оформленная документация или её отсутствие закончиться потерей денег и прав на объект недвижимости.
Документы для проверки квартиры перед купле-продажей, делятся на:
- Обязательные — устанавливающие право собственности: ДКП, ДДУ, свидетельство о наследстве, судебное решение или выписка из ЕГРН.
- Личные собственника — акты, паспорта, справки ПНД, НД или водительское удостоверение, согласие супруга и другие.
- Дополнительные — выписки, справки форм 7, 9 или 12, которые могут потребоваться при обстоятельствах, покупке в ипотеку. Разрешение органов опеки, техпаспорт, справка о наличии средств материнского капитала или о выделении доли детям.
Изучением документов для проверки квартиры перед сделкой по договору купли-продажи лучше заниматься юристу. Доверять и переходить к подписанию соглашения на основании заверений продавца нельзя.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.
Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.
Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет. Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.
Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму. В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен. Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.
«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».
Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.
Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН
Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) ранее была известна как выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Встретив одну из этих формулировок, вы можете быть уверены, что движетесь в правильном направлении. Этот документ поможет вам проверить квартиру. Заказывать выписку из ЕГРН следует заранее, до того, как вы внесете аванс или заключите сделку, уверен Виталий Зыза, основатель бесплатного сервиса по подбору недвижимости m2market.pro:
«В первый раз посмотрели квартиру, поняли, что хотите ее покупать. Назначьте повторную встречу с собственниками квартиры и к этому моменту можно заказать выписку из ЕГРН. В ней можно получить полную информацию по объекту, который вы планируете приобрести».
Однако не забывайте, что с марта 2023 года из выписок ЕГРН исчезли ФИО собственника квартиры. Такую меру ввели для того, чтобы сократить случаи мошенничества.
Заказать выписку с персональными данными сможет только сам владелец жилья и еще ряд категорий. Вот некоторые из них:
- муж или жена продавца квартиры;
- наследники;
- доверенное лицо собственника жилья;
- банк, в залоге у которого находится данная квартира;
- представители органов власти;
- нотариусы;
- арбитражные управляющие;
- наниматель/арендатор, если он заказывает выписку из ЕГРН на квартиру, в которой проживает и на которую есть договор;
- и еще некоторые должностные лица.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.
Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:
- Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
- Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
- Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
- Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
- Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.
Как проверить квартиру онлайн через Росреестр в Интернете
За получение большинства документов ответственен именно Продавец, в то время как Покупатель может разве что истребовать бумаги и проверить их на подлинность. Однако получить один из самых важных документов, – выписку из ЕГРН, – Покупатель может самостоятельно и в формате «онлайн». Это оказывается крайне полезной функцией, если учесть, что большинство Продавцов не предоставляют никаких документов и бумаг на квартиру до внесения аванса (предоплаты в счет будущей покупки).
В базе данных Росреестра содержится большая часть данных, необходимых для начальной проверки объекта недвижимости: это и сведения о правообладателях, и информация о наличии/отсутствии арестов и обременений, и частичные данные о судебных разбирательствах в отношении квартиры. Сначала Покупателю следует проверить юридическую чистоту выписки из ЕГРН и паспорта Продавца, и только потом – внести аванс.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.