Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «26. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.
Порядок и последствия расторжения
Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.
Но для этого необходимо выполнить следующие условия:
- получить согласие других лиц, проживающих с ним;
- письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.
Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:
- невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
- использования помещения не по назначению;
- нарушения прав и законных интересов соседей.
О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.
Какова плата за квартиру по договору найма?
Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.
Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:
- ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
- Охотничий переулок, д. 9;
- Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
- г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.
Как заключить договор
Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.
Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:
- изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
- помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
- в найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).
Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.
Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:
- предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
- срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
- размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
- состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
- состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
- иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).
В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.
Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:
- использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
- обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
- своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa coциaльнoгo нaймa
Apeндaтop мoжeт дocpoчнo cъexaть из пpeдocтaвляeмoгo жилья, ecли oнo пepecтaлo yдoвлeтвopять тpeбoвaниям ЖК PФ — нaпpимep, в cлyчae пoявлeния нoвыx члeнoв ceмьи — либo дoбpoвoльнo pacтopгнyть дoгoвop. Нo в cлyчae дoбpoвoльнoгo pacтopжeния дoгoвopa чeлoвeк тepяeт пpaвo нa пoлyчeния нoвoгo жилья пo coциaльнoмy нaймy.
Нaймoдaтeль — гocyдapcтвo — мoжeт pacтopгнyть дoгoвop coциaльнoгo нaймa, ecли apeндaтop нapyшaeт eгo ycлoвия. B чacтнocти, кoгдa apeндaтop:
❌ нe oплaчивaeт кoммyнaльныe ycлyги и cyммy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм, в тeчeниe пoлyгoдa и бoлee;
❌ нe пoддepживaeт нeдвижимocть в нaдлeжaщeм cocтoянии — нaпpимep, нe дeлaeт кocмeтичecкий peмoнт;
❌ нapyшaeт oбщecтвeнный пopядoк, кoтopый peглaмeнтиpyeтcя пpaвoвыми aктaми.
B cлyчae, ecли нaймoдaтeль дocpoчнo pacтopгaeт дoгoвop, apeндaтop тoжe тepяeт пpaвo нa пoлyчeниe нoвoгo coциaльнoгo жилья. Фopмaльнo oн мoжeт пoпытaтьcя вcтaть в oчepeдь, пpaктичecки в бoльшинcтвe cлyчaeв eмy oткaжyт в paccмoтpeнии дoкyмeнтoв.
Приватизировать скоро будет нечего
Каждый наниматель муниципальной квартиры имеет возможность оформить ее в собственность. Это расширяет спектр возможных сделок с квадратными метрами, ведь неприватизированную квартиру нельзя сдавать в аренду или продавать. Кроме того, муниципальная квартира не передается по наследству. После смерти нанимателя при соблюдении ряда бюрократических процедур близкие родственники имеют возможность оформить на себя только договор найма.
По действующему законодательству, нельзя приватизировать аварийные или расположенные в общежитиях квартиры, а также жилую площадь в служебных зданиях или в закрытых военных городках. Об этом говорится в федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Каждый гражданин страны имеет право только на одну процедуру приватизации. При этом несовершеннолетние, участвующие в приватизации, сохраняют право на бесплатный перевод в собственность муниципального жилья и после 18 лет.
В последнее годы темпы приватизации жилья снизились. Во многом это произошло из-за того, что на фоне слухов об отмене бесплатной приватизации многие люди поспешили оформить жилье в собственность. Так, по данным московского департамента городского имущества, в домах столицы осталось всего 9% неприватизированных квартир.
Кроме того, количество нового муниципального жилья не успевает за ростом числа нуждающихся в нем. В этой сфере необходима серьезная государственная поддержка строительства – об этом в начале июня заявил председатель постоянной комиссии по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Евгений Бобров. По его мнению, у многих граждан нет возможности оформить ипотеку, а потому необходимо увеличивать фонд муниципального жилья, в том числе с помощью привлечения частных инвесторов.
Расторжение договора найма
У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.
Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.
У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.
Должны быть веские основания для этого:
- Нарушение сроков внесения платежей;
- Несоблюдение условий договора;
- Причинение ущерба имуществу нанимателем;
- Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
- Изменение законодательства или материального положения наймодателя.
Структура договора коммерческого найма
Обе стороны сделки должны обговорить и внести в договор следующие пункты:
- паспортные данные сторон;
- предмет соглашения – какое помещение и по какому адресу сдаётся;
- список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем – супруг(а), дети, родители, родственники, сожители и прочие (вселять и регистрировать несовершеннолетних детей родители имеют право без согласования с собственником – это правило предусмотрено законом);
- срок найма – согласно ст. 683 ГК РФ, договор можно заключить сроком до пяти лет, если этого пункта вообще нет, то будет подразумеваться пятилетний период;
- размер и условия оплаты (коммунальные платежи оплачиваются отдельно от ежемесячной платы за проживание);
- опись имущества, которое оставлено в квартире и передаётся в пользование нанимателю (ремонт и возмещение ущерба при порче он оплачивает самостоятельно);
- проведение ремонтных работ, как правило, «косметический» ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – хозяин квартиры;
- другие условия.
Права и обязанности сторон по договору
Наймодатель обязан:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.
По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.
Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.
В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.
В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.
Внимание! Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.
Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 332 hits)
Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.
Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.