Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2023 году цены на квартиры могут вырасти: о чем предупредили эксперты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Кoгдa лyчшe пoкyпaть квapтиpy в 2023 гoдy инвecтopaм?
Пoкyпкa нeдвижимocти – oтличнaя инвecтиция. Квapтиpy мoжнo нe тoлькo кyпить, пoтoм пepeпpoдaв, нo и выгoднo cдaвaть, пoлyчaя пaccивный дoxoд.
Oтвeчaя нa вoпpoc, кaкyю нeдвижимocть лyчшe вceгo пpиoбpecти, мoжнo пpиcлyшaтьcя к экcпepтaм. Oни coвeтyют вклaдывaть cвoи дeньги в квapтиpы нa втopичнoм pынкe или в тex дoмax, кoтopыe yжe cдaны. Дeлo в тoм, чтo тaк инвecтop избeгaeт pиcкa пoтepять cвoи дeньги, влoжившиcь в дoлгocтpoй.
Ecли пoкyпaтeль плaниpyeт пpиoбpecти квapтиpy в кaчecтвe инвecтиций, этo пoдpaзyмeвaeт, чтo y нeгo имeeтcя cвoё жильё, a знaчит, ecть вoзмoжнocть нe тopoпитьcя c пoкyпкoй. B тaкoм cлyчae cпeциaлиcты peкoмeндyют нe cyeтитьcя, a дoждaтьcя нaибoлee oптимaльнoгo мoмeнтa для пoкyпки, чтoбы пo мaкcимyмy cэкoнoмить. Cлeдyeт изyчить:
- Oбщyю экoнoмичecкyю cитyaцию в cтpaнe.
- Cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти.
- Цeнoвыe пpeдлoжeния в выбpaннoм ceгмeнтe жилья.
Чтoб пoнять, кoгдa cлeдyeт пpиoбpeтaть квapтиpy, экcпepты coвeтyют oбpaтитьcя к oпытнoмy pиэлтopy. Oн cмoжeт paccкaзaть oбo вcex ceзoнныx измeнeнияx нa pынкe нeдвижимocти и пoдcкaжeт, кaк дoждaтьcя тoгo мoмeнтa, кoгдa пoдeшeвeют квapтиpы.
По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1981 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденные с середины
Чем это объясняется? Прежде всего, такой особенностью поколения миллениалов, как стремление к личной свободе. Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они стремятся жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт.
Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта
Еще интереснее обстоят дела с поколением Z — людьми, родившимися после 1995 года. Это
Недвижимость для центениалов — это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются
Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было только два мегаполиса — города с населением свыше 10 миллионов человек —
У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.
Однако, главной проблемой мегаполисов является их гиперцентрализация, когда в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны, а на окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует. Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, потому что практически не соприкасается с тем, что по сути его образует.
Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы/кластеры и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной, образованной части населения. В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст ему возможность развиваться.
Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса — от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению. За счет этого город может снижать расходы, ведь по расчетам интегрированная «умная» среда позволяет экономить, например, 20–30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.
Прямо противоположная предыдущей тенденция, появившаяся в результате уже упомянутых социальных, экономических и демографических трансформаций, заключается в создании максимально нейтральных проектов. Разрабатываются здания, остов которых способен обеспечить максимальную планировочную и функциональную гибкость, в том числе и возможность по необходимости увеличивать или сокращать пространство каждой ячейки. Организация, структура и инженерные системы модулей позволяют каждому жильцу спланировать помещения под себя. Функциональное зонирование тоже предоставляет определенную свободу: каждый модуль может быть преобразован в квартиру, жилье или даже кафе.
Предтечей этой модели можно считать сквоты, популярные на Западе в 1970–1990-х гг. и в постперестроечной России, когда люди, часто творческих профессий, самовольно занимали оставленные по тем или иным причинам здания и помещения. Непрошеные квартиранты сквотов были вольны делать в них все, что вздумается: жить, работать, веселиться. Современная модель формализует и развивает эту идею. С одной стороны, она дает жильцам высокую степень свободы в обращении с пространством, а с другой — сообщает легитимность и упорядоченность спонтанным формам его апроприации.
Какой семье хватает однокомнатной квартиры
Одна из причин, по которым к однокомнатным квартирам относились плохо. Является понимание о необходимости большого пространства для жизни семьи.
«Пока ты молодой, и в однокомнатной квартире жить сможешь. Но потом ведь семью заведешь и детей. Тогда придется другое жилье приобретать» — вот примерная выжимка из такого подхода.
Но современная молодежь намного меньше думает о создании семьи, чем прошлые поколения. Об этом говорит и статистика, и социологические опросы.
По этой причине молодой человек, желающий купить себе квартиру, не будет ориентироваться на семейное будущее — а, следовательно, куча комнат ему не потребуется. Если ему будет хватать однокомнатной квартиры (а ему будет ее вполне хватать), то он приобретет именно ее.
Где выгодно строить малогабаритное жилье
И Краснодарский край, и Севастополь, и Находка похожи одним свойством — солнечный климат. В последние годы россияне все чаще задумываются о переезде в теплые края.
Мобильность населения обеспечивается за счет удаленной работы, которая позволяет не держаться за одно место жительства. В этом случае вновь мы видим тот же самый тренд, о котором упоминали ранее — однокомнатные квартиры растут в цене больше, чем остальные.
Опять же — самая мобильная часть населения не заинтересована в большой площади жилья, что и меняет рынок.
Да, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в теплых регионах становятся популярнее, однако доступность однокомнатных квартир сильно меняет расстановку сил. А мобильность молодого населения, которое иначе относится к небольшим квартирам, лишь усиливает этот тренд.
Однозначного мнения здесь нет. В девятиэтажках лучшими этажами считаются с 3 по 7, поэтому квартиры на них самые дорогие. Здесь ориентируйтесь на свои предпочтения. Есть люди, которые не выносят высоты, а есть те, кому обзор с высоты «птичьего полета» доставляет удовольствие.
Большинство покупателей избегают первого и последнего этажей.
Первый считается небезопасным с точки зрения вторжения непрошенных гостей, а также уличного шума и любопытных взоров. В старых домах нередко встречаются сырые подвалы, поэтому квартира на первом этаже может быть сырой. Это ведет к появлению плесени и других неприятных явлений.
Покупка квартиры на последнем этаже чревата промерзанием кровли и протечками. Также здесь может быть низкий напор воды, недостаточное отопление. Если вдруг сломается лифт, не всем будет легко добраться до своего этажа, особенно если дом высотный.
Но зато стоимость жилья на этих этажах обычно ниже.
Средние этажи. Хороший вид из окна, более низкий уровень уличного шума. Квартиры здесь стоят на 10–15 % дороже, чем на первом. Помните, что у вас будут соседи и снизу, и сверху. Поэтому периодически вас может раздражать шум, доносящийся из прилегающих квартир.
- Апарт-отели
Активнее развивается строительство апарт-отелей в Санкт-Петербурге. В них можно часто встретить компактные студии или «однушки». Помещения в таких домах ничем функционально не отличаются от привычных квартир. Однако согласно правовым актам они признаны нежилыми, с чем связан ряд особенностей.
Почему покупка лотов в апарт-отелях становится популярной?
- Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир. Это связано с тем, что застройщику такой проект обходится дешевле.
- Хорошая транспортная доступность апарт-отелей. Чаще всего они расположены в черте города и рядом с метро.
- Покупатели недооценивают особенности таких помещений. Например, невозможность постоянной регистрации, высокие коммунальные платежи, отсутствие обязанности застройщика возводить социальную инфраструктуру.
- Управляющие компании предлагают жильцам дополнительные услуги. Это может быть уборка помещений, стирка, доставка еды.
- Апартаменты выгодно сдавать в наем. Управляющие компании часто разрабатывают специальные программы доходности.
- Многофункциональные комплексы (МФК)
МФК – современная недвижимость, которая может сочетать в себе апартаменты для проживания, гостиничные номера, конференц-залы, офисные помещения и коммерцию. В комплексах организуются фитнес-клубы, супермаркеты, кинотеатры, спа-зоны. Согласитесь, что жить, работать и отдыхать в одном и том же месте – это удобно.
Помещения в МФК также, как и в апарт-отелях, являются нежилыми. Но низкой стоимостью могут порадовать не всегда, поскольку такие проекты чаще всегда относятся к бизнес-классу.
- Микроливинг
— Какова ситуация с новостройками на региональных рынках?
— В среднем в крупных городах в этом году количество сделок значительно выросло — примерно на 20–25 процентов. Рост продаж начался еще прошлой осенью. Цены сильно не меняются, потому что это происходит на фоне активизации самих девелоперов, роста числа начатых проектов — застройщики стремились начать как можно больше проектов до 1 июля, чтобы успеть до начала реформы долевого строительства.
— Что происходит с ценами в Екатеринбурге?
— С 2014 года средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга снизилась на 13 процентов. В центральной части квартиры подешевели меньше — процентов на пять. На окраинах снижение до 15 процентов. На первичном рынке средняя цена не снизилась. Отчасти это связано с перераспределением предложения: в центральной части строек стало больше, доля окраин чуть снизилась. На окраинах была корректировка цен — в пределах пяти процентов.
— Недавно вы ввели индикатор рынка «индекс кранов». Что это?
— Активность строительного рынка достаточно сложно оценивать. Официальная статистика, например по сдаче домов, с большим опозданием описывает ситуацию. В 2014 году мы решили попробовать использовать крайне простой показатель — количество башенных кранов на всех стройках города. Раз в квартал мы обходим городские стройки и считаем, сколько там кранов. Учитываем только активные стройки: раз в квартал фотографируем стройки, и если изменений нет, то проект переходит в категорию «замороженный».
— Какова же динамика рынка Екатеринбурга согласно этому индексу?
— В 2014 году количество кранов было на уровне 120–130. В конце 2015 года активность резко упала: индекс снизился до 80, это был минимум. Сейчас индекс вернулся к цифре 120 — это значит, что рынок почти восстановился по активности. Вообще, сначала «индекс кранов» был для нас аналитической забавой, и пару лет, перед публикацией каких-то результатов, мы просто наблюдали. Но оказалось, что «индекс кранов» достаточно хорошо описывает строительнаую активность и показывает направление движения рынка.
— А что с замороженными стройками?
— Примерно такая же ситуация: три-четыре года назад в городе появилось довольно много замороженных строек. Но в последние годы количество проблемных проектов заметно сократилось. Часть домов были достроены и введены. Но надо понимать, что в части проектов не было фатальных проблем: застройщики заложили фундаменты, но поняли, что с рынком что-то не так, продаж нет — и на время остановили стройку. А затем эти проекты были вовлечены в рынок, ожили.
— В Новосибирске количество вводимого жилья резко падает второй год подряд — до 20% в год. Почему?
— В Новосибирске были очень высокие объемы строительства. Город успешно стягивал с Сибири население, рынок рос за счет этого. Показатели ввода на душу населения были заметно выше, чем в Екатеринбурге. Предложение оказалось избыточным, но через какое-то время ситуация выравняется.