Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда земельного участка: нюансы оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.
Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.
На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.
Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.
В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.
При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.
Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:
| Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды | При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости |
| Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта | наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде |
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.
Как заключать и расторгать договоры субаренды нежилого помещения?
ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд.
Определенный договором срок менее года. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.
Регистрация договора субаренды земельного участка
В комплект услуг по регистрации договора субаренды земельного участка входит:
- Предварительный анализ Вашего предмета сделки на возможность регистрации договора субаренды земельного участка;
- Определение списка правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации договора субаренды земельного участка, имеющихся у Заказчика;
- Подготовка для Вас доверенности на ведение делопроизводства и регистрации договора субаренды земельного участка с указанием уже конкретных сумм пошлин и тарифов, сроков и т.д.;
- Согласование сроков проведения государственной регистрации с Заказчиком;
- Правовой анализ представленных Заказчиком правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- Определение конкретных мероприятий при оформлении или сопровождении конкретной сделки;
- Подготовка и направление запросов в государственные органы, если таковые необходимы;
- Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации нежилых строений, определения инвентаризационной стоимости, изготовления технических паспортов, присвоения (изменение, подтверждение) адресов, изготовления извлечений из технических паспортов, изготовления справок об отсутствии арестов и запрещений и прочие документы;
- Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора субаренды земельного участка в Федеральной регистрационной службе;
- Юридическое сопровождение государственной регистрации договора субаренды земельного участка в Федеральной регистрационной службе.
Заключение договора субаренды земельного участка и его основные положения
— Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора субаренды (предъявляется) и копия данной доверенности (сдается).
Стоимость регистрации договора субаренды земельного участка
|
Вид услуги |
Цена |
Срок |
|
Регистрация договора субаренды земельного участка |
от 12 000 |
1 мес. |
|
Составление договора субаренды земельного участка |
от 6 000 |
1 час |
Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по вопросу регистрации договора субаренды земельного участка звоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».
При обращении, процедура должна быть осуществлена в течение недели, в случае предоставления всего пакета сведения, а также в течение 9 дней, если лица обращались в МФЦ.
Обратите внимание на то, что если соглашение было ранее удостоверено нотариусом, то срок такой процедуры должен составлять не более 3 дней, с момента представления всех бумаг.
Многие задаются вопросом о том, зачем регистрировать соглашение? Такое условие содержится в гражданском законодательстве.
Без осуществления такой процедуры, договор не считается имеющим юридической силы, а временное право собственности не считается переданным от одного лица к другому.
К тому же не зарегистрированное соглашение может быть оспорено третьими лицами.
Как зарегистрировать договор аренды: процедура
Итак, как зарегистрировать договор?
Как ранее уже было сказано, для осуществления процедуры регистрации соглашения об аренде, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ.
Для того чтобы заявление было рассмотрено сотрудниками, стороны должны подготовить необходимый перечень документов.
После их представления, сотрудник, принявший сведения должен выдать расписку об их принятии с указанием даты и своей должности.
В течение ранее указанного срока, сотрудник вносит новые данные временного владельца помещением, после осуществления выдает специальный документ – выписку, в котором указаны данные арендатора.
Обратите внимание на то, что если по каким – либо причинам обратиться в орган не представляется возможным, то сведения можно направить и заказным письмом. Перед отправкой документа следует сделать опись файлов, вложенных в конверт.
Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Не Подлежат Государственной Регистрации Договоры Аренды И Субаренды Земельных Участков
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки земли предоставляются в безвозмездное пользование только собственниками.
Заключаем договор субаренды
Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество.
Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.
Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.
Как проходит регистрация договора субаренды
Стороны подготавливают требуемый документационный пакет и подписанный бланк договора, с приложениями. На руках у каждого участника сделки должно быть по оригиналу. В МФЦ заполняется заявление на регистрацию договора по участку в Росреестре, и если земля не числится в ЕГРН, второе заявление на постановку в кадастровый учет РФ.
Подать документы на регистрацию можно также на портале «ГОСУСЛУГИ». После подачи заявления и документов, в течение 10 дней (от 7 до 9), если не будет выявлено ошибок, проводят регистрацию и присваивают номер договору. Только после этого сделка считается до конца оформленной.
Поскольку для договора субаренды в 2022 г. не существует единой формы, то разрешена свободная форма соглашения, не противоречащая российскому законодательству. Сложностей с оформлением и заполнением граф бланка возникнуть у сторон не должно
Важно вписать все нюансы взаимоотношений сторон (сумма платежей, условия, ответственность, обязанности, права)
Большое значение имеет для субарендного договора сохранение и забота о земельных участках – сельскохозяйственных пашен, а также участков, предназначенных для промышленных предприятий, животноводческих ферм. Все спорные моменты оспариваются в суде.