Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при покупке квартиры с торгов после банкротства ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Сколько можно сэкономить?
На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.
«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.
Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?
Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.
При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.
Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.
Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.
Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.
Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.
Как купить понравившуюся квартиру
Чтобы подать заявку, понадобится ЭЦП (электронно-цифровая подпись). С ней нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию на площадке. Для этого следует подать соответствующий запрос.
Подавая заявку, нужно внести предоплату (задаток). Сумма задатка обычно составляет от 5 до 20% начальной цены лота. Если участник не выигрывает, деньги возвращаются в течение нескольких дней. В случае победы потребуется выплатить оставшуюся сумму.
Далее в течение трех суток следует заключить договор купли-продажи с организатором. На оплату покупки у победителя торгов 30 дней. Заплатить следует после заключения договора. Если в течение месяца организатор не получит оставшуюся сумму, задаток остается у него, а торги будут признаны несостоявшимися.
Имущество, которое не будет реализовано
- Имущество, на которое распространяется имущественный иммунитет на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса:
- единственно жилье;
- предметы домашнего обихода (холодильник, стиральная машина, кровати, плиты и т.п.);
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д);
- имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей (например, музыкальные инструменты, если человек получает доход игрой на музыкальном инструменте);
- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
- Имущество, которое является собственностью супруга на основании статьи 36 Семейного кодекса РФ:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар и в порядке наследования;
- Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 содержит иммунитет, который распространяется на следующие случаи:
- имущество, которое было выделено гражданину или семье, как мера социальной помощи (например, земельные участки под строительство многодетным семьям, детям – инвалидам, участникам боевых действий и т.д)
Особенности реализации на торгах недвижимого имущества
Для начала разберемся с недвижимостью.
Недвижимое имущество делится на определенные категории:
- Недвижимое жилое имущество и его части:
- Дома, квартиры, комнаты;
- Земельные участки, находящиеся под жилыми домами;
- Недвижимое нежилое имущество:
- Гаражный бокс;
- Объекты незавершенного строительства (сооружения в недостроенном состоянии);
- Машино-место;
- Здания, строения, помещения без возможности проживания (нежилые помещения);
- Участки недр, отдельные водные объекты (например, пруд);
- земельные участки (например, участки сельскохозяйственного назначения, участки без построек и т.д);
- Отдельным пунктом в Гражданском кодексе РФ выделяют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Они подлежат обязательной регистрации, поэтому относятся к недвижимости.
Поправки в закон о банкротстве
Проект поправок в «Закон о банкротстве» был внесен в Госдуму 17 мая 2021 года. Вступить в силу они должны в полном объеме только через год после их принятия. Это, предположительно, произойдет к середине 2023 года. Поправки уже довольно давно были разработаны Минэкономразвития. Но их критиковали все, кому не лень — бизнес-сообщество, Торгово-Промышленная палата (ТПП), СРО финуправляющих и представители судов.
Законопроект меняет название уже существующего федерального закона. В новой редакции он называется федеральный закон «О реструктуризации и банкротстве».
Внесенный в Думу вариант поправок согласован с управлением правовой информации президента. Именно у этого управления было больше всего нарекания к предыдущим версиям законопроекта.
Значительная часть изменений коснется процедуры банкротства юридических лиц. Но часть этих поправок затронет и банкротство физиков. Так, например, изменения грядут в проведение торгов при процедуре банкротства. Торги предлагается проводить по совсем иным схемам, чем они организованы сейчас.
Первый, при необходимости – второй, аукционы проходят в закрытой форме и идут на повышение цены. В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.
Если первый аукцион признается не состоявшимся, проходит второй при сниженной начальной цене лота на 10%. Если же и он признается несостоявшимся, то происходят открытые публичные торги, на которых цена понижается. Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника.
Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.
83% составила доля торгов в форме публичного предложения в 3-ем квартале 2019 года. По отношению к 3 кварталу 2018 года рост составил 15%.
Как не попасться в ловушку?
Ситуаций, когда владельцы квартир остаются с правом проживания в них, достаточно много. Например, они отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право на проживание в квартире даже при смене владельца. Такие дела очень трудоемкие, рассматриваются в суде годами.
Если квартира залоговая и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве жильцов в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображены при регистрации в госреестре.
Еще обременение возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставляла свое жилье работникам (по договору социального найма). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать в том случае, если им предоставят другое жилье, не хуже прежнего.
Финальной ловушкой является сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже среднерыночной. Но в процессе торгов людьми овладевает азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или вовсе превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще весьма недешево.
Как правильно проверить квартиру в ипотеке перед приобретением
Несмотря на то, что юристы называют главным риском возможность проволочек с получением квартиры, есть вероятность приобрести проблемное помещение. Вот лишь несколько ситуаций:
- Наличие запрета на изменение назначения либо статуса недвижимости. Говоря простым языком, это может означать, что дом построен на земле, которая не узаконена. По сути такое строение является самовольным, т. е. рано или поздно его снесут. Получается, что проверка документов должна быть доскональной.
- Наличие технических дефектов. Продавец способен умолчать о главных недостатках. Покупатель в будущем подобную сделку, конечно, может оспорить, но это потеря времени и средств. Поэтому сразу нужно запрашивать полную документацию, а по возможности и лично провести осмотр. Если жилье действительно заинтересовало, стоит привлечь независимого оценщика или эксперта, чтобы уточнить, будет ли выгодным приобретение.
- Данные о сделке и фото есть только в сделке, никаких дополнительных сведений организатор не присылает. Здесь никто не может исключить вероятность, что лот не слишком ликвиден.
Первым делом стоит проверить, не выставлялась ли квартира ранее на торги. Если было несколько неудачных продаж, то вполне может быть, что с жильем что-то не так или есть какие-то подводные камни. Тогда выгодная на первый взгляд сделка способна обернуться множеством проблем. Проверить историю неудачных продаж на аукционах весьма просто, нужно лишь перейти на сайт Единого федерального реестра и во вкладке «Торги» ввести в поисковой строке ФИО должника.
Строим бизнес на скупке и реализации жилья у банков: как это сделать доходным делом
Зарабатывать на приобретении и последующей перепродаже собственности можно как при наличии личных средств, так и при привлечении сторонних инвестиций. Некоторые начинают даже с кредитов на льготных условиях. Здесь важно трезво оценивать свою реальную ситуацию и не позволять эмоциям брать верх. Возможно, цена на недвижимость действительно низкая, но не стоит сразу же подавать заявку на участие, без проверки документов.
Ну и необходимо понимать, что если хочется стабильно больших заработков, то тогда скупка недвижимости на тендерах по банкротству – это не пассивный доход, а работа. То есть ежедневный мониторинг, контроль сроков, оценка рисков и проведение глубокого анализа перед каждой сделкой. Сначала принятие ответственности, потом плодотворная работа и только после заработок. Пассивно получать деньги на торгах получится только при найме представителя-агента, а это означает сокращение конечной доходности.
Самое главное – быть подкованным юридически. Причем необязательно знать абсолютно все законы, но основа, т. е. ФЗ «О банкротстве» должна быть проштудирована полностью.
Чтобы скупкой квартир можно было заниматься как бизнесом, понадобятся инвестиции. Идеально, если нужная сумма есть в наличии. В ином случае придется привлекать сторонние средства, например, брать кредит или искать человека, который проспонсирует несколько первых сделок. От объема начального капитала будет зависеть, насколько быстро деятельность начнет приносить большие доходы.
Как поучаствовать в аукционе по банкротству?
- Получить электронную цифровую подпись.
ЭЦП подтверждает принадлежность информации ее владельцу. Без такой «подписи» (набор букв и цифр на флешке) нельзя получить доступ к электронной торговой площадке и принять участие в торгах.
Важно! Выбирая компанию для оформления ЭЦП, обратите внимание на то, к каким площадкам она дает доступ. Цена вопроса: 5-10 тыс. рублей. Как правило, электронные подписи выдаются сроком на один год.
- Аккредитация на электронной торговой площадке.
Чтобы пройти бесплатную аккредитацию, достаточно загрузить на сайт требуемые ресурсом документы (для физлиц – это паспорт и ИНН). По времени процедура аккредитации занимает 3-5 рабочих дней.
- Выбор лота.
Кроме самого лота, стоит внимательно изучить и все документы, которые имеют к нему отношение (отчеты об оценке, документы о праве собственности). Недвижимость лучше осмотреть еще до начала торгов. Стоит заранее просчитать и срок окупаемости инвестиций!
Недвижимость с аукциона по банкротству
Какая недвижимость продаётся с аукционов по банкротству? Всякая разная! На торги по банкротству выставляются комнаты, квартиры, доли в квартирах, частные дома, садовые участки с домом, офисы, склады, гаражи, промышленные сооружения и целые заводы!
Нередко встречается продажа квартир, приобретенных в ипотеку физическими лицами, которые не смогли расплатиться по кредиту и банк изъял у них жильё. Разорившиеся предприятия распродают свои обветшалые активы буквально за бесценок, стоимость может снижаться в 100-1000 раз относительно оценочной!
Переживать о том, что сделка будет незаконной и у вас отберут купленную на аукционе недвижимость тоже не стоит. Весь процесс происходит под контролем нескольких государственных органов, в том числе арбитражного суда, службы судебных приставов, налоговой инспекции и некоторых других.
Несомненным минусом является невозможность для некоторых участников предварительного осмотра недвижимости на предмет физического состояния, а также документальной проверки (неприятным «сюрпризом» могут стать дополнительные задолженности, которые автоматически включаются в стоимость жилья). Покупая жилье на судебных аукционах, также нужно обращать внимание на согласие второго супруга, наличие несовершеннолетних детей, иначе вы можете быть втянуты в мучительные судебные разбирательства.
Еще один недостаток аукционов, который ограничивает количество их участников, это необходимость быстрой оплаты приобретенного на торгах жилья. Таким образом, участие в аукционах могут принять только те, у кого наличные есть «под рукой» и кто способен оплатить всю сумму в течение установленного условиями аукциона времени.
Основные этапы проведения торгов и приобретения лота
Несомненно, покупка квартиры на торгах по банкротству требует от участника взвешенных действий. Но и сами торги подчиняются определенному алгоритму. Основные этапы торгов выглядят следующим образом:
- Организатор торгов представляет заявку на проведение торгов и публикует соответствующее сообщение в средствах массовой информации.
- Сообщение о проведении торгов публикуется на сайте торгующей организации.
- Заинтересованные покупатели регистрируются на сайте площадки, подают заявки на участие в торгах, вносят задатки.
- По истечении установленного для представления заявок периода определяются участники торгов, о чем каждого уведомляют в течение 5 дней с момента завершения срока.
- В назначенный день и время на электронной площадке открывается возможность представления предложений. Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на некий шаг, указанный в сообщении о проведении торгов. Как правило, это 5%.
- Если в течение 1 часа предложений нет, торги автоматически прекращаются. При наличии хотя бы одного предложения время продлевается на 30 минут. Если следующее предложение не поступает в течение получаса, торги завершаются.
- Победителем торгов признается участник, предложивший самую высокую цену за лот. Организатор составляет протокол о результатах торгов, в котором указывается победитель. В течение 5 дней с момента его подписания конкурсный управляющий направляет победителю предложение о заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных в рамках торгов.
- Стороны подписывают договор. В течение оговоренного срока с момента подписания договора победитель полностью оплачивает лот. Производится нотариальное заверение купленной доли недвижимости при банкротстве или целого объекта.
- Покупатель подает в территориальный офис Росреестра заявление на госрегистрацию недвижимости. Через 7 дней он получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, и становится полноправным владельцем объекта.
Каким способом реализуют имущество
Для того чтобы продать имущество банкрота, организуются:
-
Аукцион, в котором можно участвовать всем физическим и юридическим лицам. Ограничения могут устанавливаться на предметы, изъятые из свободного оборота, требующие наличия специального права пользования, например, оружия. В аукционе побеждает участник, предложивший самую высокую цену за лот.
-
Закрытый конкурс, в ходе которого реализуются памятники искусства и объекты культурного наследия. Право владения получает участник, который даст согласие на выполнение условий, предусмотренных договором купли-продажи.