Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке возможные риски для покупателя и продавца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Какие документы необходимо собрать?
Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:
Технический паспорт квартиры.
Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, Завещание, если жильё досталось вам в Наследство, или Договор, если вы приобрели его).
Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).
Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить Задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются Услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связана, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке
Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.
Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.
И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
-
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
-
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
-
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
-
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
-
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
-
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Необходимые документы для сделки
Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
- договор купли-продажи;
- документы, удостоверяющие личности и права сторон;
- технический паспорт на реализуемое жилье.
- на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.
Документы для продажи квартиры в ипотеке
При желании продать квартиру в ипотеке владелец должен заранее приготовить необходимые документы. В разных ситуациях требуются свои варианты документов, но далее приведен полный перечень для всех видов продаж:
- Паспорта взрослых владельцев недвижимости и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников до 14 лет.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру, выставленную на продажу. Справка необходима как подтверждение законности владения имуществом.
- Технический паспорт квартиры. Его можно оформить в БТИ или МФЦ, только на подготовку документа потребуется большое количество времени.
- Справка формы № 9 (выписка из домовой книги), в которой записаны все зарегистрированные в квартире люди. На момент продажи из жилья все должны быть выписаны.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
-
Разрешение на продажу квартиры от органов опеки, если жилплощадью владеют несовершеннолетние граждане. Положительное решение от органов можно получить, если покупка новой квартиры будет отвечать интересам детей, обладать не меньшей площадью и хорошими условиями для жизни.
Соответственно, на момент продажи старой квартиры должен быть подобран новый вариант жилья. При этом участие в оформлении документов принимают оба родителя, независимо от места проживания. Решение принимается в течение 14 дней.
- Согласие супруга на продажу квартиры, если она была куплена в браке и записана на одного из двоих. Если брак расторгнут, справка также необходима. Документ оформляется с участием нотариуса (стоимость около 1500 рублей).
- Отчет об оценке квартиры. Заказать экспертизу нужно только в лицензированной организации, которую может рекомендовать сам банк. Услуга стоит от 3 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона.
Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке
Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Низкие риски. В сделке участвует кредитная организация, который будет контролировать процедуру |
Банк на этапе согласования может отказать в ипотеке на определенную квартиру, если будет обнаружено, что она не соответствует его требованиям |
|
Гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки |
Увеличение срока проведения сделки. В ней принимает участие банк, и почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией |
Продать залоговую квартиру покупателю с ипотекой
Продать квартиру в ипотеке можно с помощью банка. В этом случае покупателем может быть человек, который также оформил ипотеку. Вот как обычно выглядит сделка.
Покупатель оформляет ипотеку в любом банке. Затем, как обычно, предоставляет в банк документы на квартиру, которую хочет купить. В нашем случае это квартира в ипотеке, поэтому к этим документам он прикладывает две справки:
- об остатке задолженности продавца по ипотеке;
- что продавец не использовал материнский капитал для оплаты этой квартиры.
В день сделки подписывают договоры:
- покупатель и банк — кредитный;
- продавец и покупатель — договор купли-продажи.
Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос. Банк выдает кредит и перечисляет полный остаток по ипотеке продавца на его счет в банке.
Продавец снимает обременение по своей квартире, затем договор купли-продажи отдают на регистрацию, после чего снимают поручительство продавца.
Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).
Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.
Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.
Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.
Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.
После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.
Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.
Реально ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?
Продажа ипотечной квартиры в залог другой ипотеки возможна, но нельзя назвать этот процесс простым или быстрым. Для начала, владелец ипотечной квартиры должен убедиться, что его ипотечный кредит позволяет продажу недвижимости и перенос залога на другой объект. Далее необходимо найти покупателя, который готов взять на себя ипотечный кредит и принять залог на новый объект. В таком случае, продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи, а затем обратиться в банк для переноса залога. Однако, этот процесс может занять длительное время и потребует дополнительных расходов на оформление всех необходимых документов и оплату услуг банка. В целом, продажа ипотечной квартиры в залог другой ипотеки возможна, но требует тщательного планирования и подготовки.
Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?
При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.
Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.
Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.