Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как я продала две ипотечных квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Уступка ипотечного долга
Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.
Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.
При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.
Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.
На что стоит обратить внимание перед продажей
Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.
Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.
К ним можно отнести:
- завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
- оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
- наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
- наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.
Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?
Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.
Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.
Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:
- потеря дохода;
- необходимость в приобретении более просторного жилья;
- желание заработать на сделке перепродажи;
- личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).
Теперь подробнее о каждой из причин.
Как снять обременение
Рента. Убрать рентное ограничение можно только после смерти предыдущего владельца. Очень часто наши граждане пренебрегают документальным оформлением снятия обременения, считая, что жилье и так уже в их собственности. Такая легкомысленность может негативно отразиться при продаже квартиры либо оформлении залога на нее. Иногда банк отказывает в выдаче кредита, считая несвоевременное снятие ограничения признаком ненадежности.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Провести снятие довольно просто и не потребует большого количества времени. Для этого в Росреестр подается соответствующее заявление, договор ренты и свидетельство о смерти предыдущего хозяина. После проверки документов, ограничение снимут, и квартира перейдет в полную собственность нового владельца.
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Как продать и купить квартиру с обременением по ипотеке
Залог жилого имущества при оформлении ипотечного договора для покупателя своеобразная гарантия того, что в правовом вопросе все документы чисты. Семья берет ипотеку, обычно в новом доме. Квартира сразу попадает в залог, а это значит, что никаких сделок с недвижимостью без согласия банка не может быть совершено. Единственное, что покупателю нужно проверить – это технический паспорт – план жилья на бумаге должен соответствовать реальному.
Очень важно помнить, что закрытие чужого обременения (погашение ипотеки) – это очень большой риск для покупателя.
Например, случай из жизни
Продавец выставил на продажу отличную квартиру на 20% от рыночной стоимости. Квартира была в ипотеке. Других обременений вообще не было. Покупатель с радостью отозвался. После «доверительного» время провождения за чаепитием, Покупатель полностью доверился Продавцу и подписал договор купли-продажи. На утро он погасил ипотеку продавца (внес почти половину стоимости квартиры). Банк снимал жилье с обременения около 20 дней (процесс затянулся по внутренним причинам). Все это время Покупатель не мог вступить в право собственности и оформить документы на себя.
Когда квартира была снята с залога, Продавец заявил, что не будет оформлять на Покупателя этот дом, до тех пор, пока не найдет достойное альтернативное жилье для себя. Чуть позже Продавец выставил уже чистую, без обременения квартиру на продажу по более высокой цене. Заявил Покупателю, что продаст квартиру другому, вернет деньги Покупателя и все.
Договор был составлен так, что Покупатель не мог отстаивать свои права в суде. Ему оставалось соглашаться с условиями Продавца, чтобы получить свои деньги сразу, а не частями.
Риск попасть в такую ситуацию, если вы решили погасить чужой кредит, очень велик. Человек, у которого непогашенная ипотека мечтает избавиться от тяжелой ноши кредита. А покупатель ищет хорошую квартиру по более низкой цене. Цели у обоих разные.
Помните! Оформляйте договор купли продажи грамотно! Не доверяйте первому встречному – вы знаете о нем только то, что он хочет вам показать. Обратитесь к грамотному риэлтору и проведите операцию передачи денег через агентство.
✅ Как оформить договор на продажу
Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:
- «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
- «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
- «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.
Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:
- В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
- Согласно договоренности между сторонами.
Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:
- Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
- Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.
Риски покупки квартиры с обременением: опасности, советы
Квартира с обременением несет риски покупателю и дело не только в возможном залоге банка, опасности таят ряд других обременений, а их не менее шести и все надо проверить перед сделкой. Разберем в статье все опасности и как из избежать.
Для недвижимости обременением называется ситуация, при которой собственник ограничен в возможностях реализации собственности или вынужден выполнить для продажи определенный набор действий. Объясняется это наличием иных лиц, включая государство, обладающих частью прав на рассматриваемый объект.
В такой ситуации любые операции с жильем должны предполагать получение согласия на сделку от других заинтересованных лиц. В отдельных ситуациях в жилье возможна прописка человека, выселение которого невозможно, то есть реализация жилплощади будет осуществляться совместно с этим жильцом. В ряде случаев законодательно установлены ограничения на любые сделки купли-продажи.