Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Общая совместная собственность
Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).
Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).
Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.
Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.
СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Особенности долевой собственности на земельный участок
Рассмотрим вопрос общая долевая собственность и общая совместная собственность: различия при оформлении земельных участков.
Как и прочее имущество, землю в РФ разрешено оформить на нескольких человек, определив каждому надел, пропорциональный внесенным деньгам. Земельные участки оформляют при:
- приватизации;
- вступлении в наследование по завещанию;
- дарении своей доли земельного участка либо, наоборот, при получении доли в дар;
- оформлении сделки по покупке доли;
- совместном владении и использовании земли для сельскохозяйственных нужд.
Чтобы пользоваться землей, необходимо оформить соглашение на это, которое подписывают все владельцы. В соглашении о совместном пользовании указывается, как участок будут содержать и обслуживать. Отдельно прописывается возможность получать прибыль от использования земли и то, как она распределяется между собственниками. Все важные моменты, связанные с тем, как распоряжаться участком, должны отражаться в соглашении.
Если документ не заключали при оформлении земли, все манипуляции с ней придется обсуждать с владельцами других долей. Нельзя просто так продать свою часть, сдать ее или переоформить.
ГК РФ (п. 1 ст. 252) предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников они вправе разделить имущество.
Новые участки:
- не должны превышать (или быть меньше) размеров, установленных Градостроительным кодексом РФ;
- не должны пересекать границы населенных пунктов или муниципалитетов;
- должны обеспечивать возможность построить на них объекты недвижимости или использовать имеющиеся.
При выделе не допускается чересполосица, образование ломаных границ.
Потенциальные трудности
Чтобы не наткнуться на мошенников, которые встречаются на рынке недвижимости, нужно обязательно смотреть выписку из ЕГРН, в которой всегда прописано, сколько собственников владеет той или иной жилой недвижимостью.
Помимо этого, важно проследить, чтобы продавец через извещение уведомил других собственников жилья о будущей сделке с расценками и порядком расчетов. И желательно, чтобы эти извещения были отправлены через нотариуса. А через сайт Почты России можно легко отслеживать трек-номера отправленных документов, чтобы убедиться, что другие собственники получили эти уведомления. И при отказе собственников от покупки доли нужно получить от них удостоверенное нотариусом решение.
Покупка квартиры в долях
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
- доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.
Долевая или совместная собственность во втором браке
Важно отметить, что по гражданскому кодексу, общая долевая и долевая собственность – это идентичные понятия и никаких различий между ними нет. Совместная собственность мужа и жены, вычленения долей каждому лицу не предполагает и пользование вещами или недвижимостью происходит по согласованию между сторонами.
Если собственники пожелают, то имущество будет поделено на доли, но в этом случае оно приобретет другой статус – общей долевой собственности. В каких ситуациях появляется общая долевая собственность граждан, состоящих в браке? Образование общей долевой собственности происходит только в том случае, когда в отношении имущества устанавливается договорной режим.
То же и с квартирой: не важно, на имя мужа или жены оформлены документы о собственности, она куплена в браке, а значит, подлежит делению в равных долях.
Одновременно с этим в Семейном Кодексе РФ предусмотрены несколько случаев, когда приобретенное в браке имущество (в нашем случае квартира) разделу не подлежит.
Приобретенная до вступления в брачный союз официально; она останется в собственности того, на кого оформлена.
Приватизированная одним из супругов до создания семьи или при отказе его жены (мужа) от участия в приватизации. Полученная по наследству или по договору дарения (см. Квартира в совместную собственность Сумма кредита 1440000 руб.
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности. Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Общая информация о супружеском имуществе
Для начала разберемся в том, что такое совместная собственность супругов (ССС). Как и долевое, совместное имущество является формой общей собственности, ведь у него больше одного владельца. За некоторыми исключениями общей собственностью является все движимое и недвижимое имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов, которые также рассматриваются как совместные.
Возникновение такого режима в отношении конкретной вещи обусловлено переходом права собственности на нее.
Учитывая характер имущественного режима и равные права субъектов права собственности, с момента появления конкретной вещи у мужа или жены право собственности на нее одновременно получает и второй супруг.
Таким образом, общая совместная собственность супругов – это некая имущественная масса, формируемая за счет супружеских приобретений и характеризуемая как режим ограниченной общности, так как возникает в отношении ограниченного имущества.
Общность имущества супругов является приоритетной, так как действует в рамках некой презумпции – пока ими не будет определено иное.
Общность супружеской имущественной массы является диспозитивной, так как без проблем может быть изменена.
Такой режим распространяется не только на супругов – виды совместной собственности включают также приобретение крестьянского (фермерского) объединения.
Права и обязанности сторон в отношении совместно нажитого имущества
Список прав и обязанностей перечислен в таблице.
| Права | Обязанности |
| Владение, т.е. фактическое обладание какой-либо вещью. | Обязанность содержать своё имущество. |
| Пользование, т.е. возможность извлекать из вещи полезные свойства и выгоды. Супруги пользуются общим имуществом сообща, если иные условия не были оговорены в соглашении. | Обязанность нести риск утраты имущественного актива в случае его гибели или уменьшения его стоимости в случае повреждения. |
| Распоряжение, т.е. возможность определять судьбу вещи по своему собственному желанию. Закон устанавливает, что во всех случаях, когда один брачный партнёр покупает или продаёт совместное имущество без присутствия второго брачного партнёра, согласие второго супруга предполагается. Исключениями являются лишь сделки с недвижимостью и сделки, которые должны быть удостоверены у нотариуса в силу закона. В этих случаях супруг, действующий единолично, должен получить согласие, заверенное нотариально, от второго супруга. | Обязанность устранить вред, причинённый потерпевшему имуществом собственника, кроме случаев, когда указанный вред возник из-за умышленных действий потерпевшего или форс-мажорных обстоятельств. |
| Право на защиту своего имущества, в том числе, в судебном порядке. |
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
Однозначно определить, что лучше из вышеописанных режимов, не представляется возможным. Корректнее сначала ставить вопрос, что возможно. А это напрямую зависит от условий сложившейся ситуации, состава субъектов возникающих прав и возможности применения той или иной формы владения к конкретному имуществу и лицам.
Лишь супруги и члены фермерского хозяйства могут владеть общим имуществом совместно. А потому в ситуации, где, например, есть выбор – совместная или долевая собственность сестер, он очевиден: сестры могут владеть имуществом совместно лишь как члены фермерского хозяйства, а иначе они станут лишь дольщицами.
Даже когда речь идет о супружеской паре, которая по определению владеет всем имуществом совместно, но при этом имеет право выбора, все зависит от целей, которые супруги преследуют.
Так, оформляя собственность на квартиру или иную дорогостоящую недвижимость, логично изначально распределить доли, особенно если они по соглашению между супругами не являются равными. Это позволит защитить права обоих и справедливо обозначить их вклад в имущество.
Супруги могут сделать это и в отношении остальных вещей, причем даже тех, что будут приобретены в будущем, заключив брачный контракт.
Если необходимости в распределении вкладов и долей нет, муж и жена могут продолжить владеть имуществом совместно, отложив раздел на будущее. Тем более что такой режим, без распределения долей, позволяет защитить права того супруга, который занимается домашним хозяйством и фактического вклада в приобретаемое общее имущество не осуществляет.