Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездная аренда: зачем это нужно и какие особенности у такого договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Налогообложение Как можно «поплатиться» за безвозмездное пользование?
Ошибка, за которую могут оштрафовать налогоплательщика, кроется в налоговом освобождении, предусмотренном пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ. В частности, в целях налогообложения организация, получая имущество безвозмездно от учредителя, доля которого составляет более 50%, может не включать его рыночную стоимость в облагаемый доход. Хотя данное освобождение касается только имущества, оно может ввести налогоплательщика в заблуждение относительно имущественных прав, которые возникают при получении имущества в пользование. Проще говоря, не все замечают разницу между «имуществом, полученным безвозмездно» и «безвозмездно полученным в пользование имуществом». К чему это может привести? Ответим примером судебного решения — Постановлением ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09. При проверке торгового предприятия было выявлено, что им получено в безвозмездное пользование нежилое помещение от учредителя, которому принадлежит 100% уставного капитала. Стоимость имущества компания исключила из внереализационных доходов в силу пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ, считая, что она получила безвозмездно имущество от своего учредителя, а не имущественные права. В таком случае можно было проверить, зарегистрированы ли права собственности на переданное безвозмездно имущество, но, видимо, до этого не дошло. Налоговики воспользовались ситуацией, насчитали налог с безвозмездного пользования недвижимостью и… оказались правы.
Суд поддержал ревизоров, указав на то, что имущественные права в целях налогообложения не признаются имуществом (п. 2 ст. 38 НК РФ). Поэтому если в конкретных статьях НК РФ, регулирующих налогообложение операций, связанных с имуществом, нет специальной оговорки относительно имущественных прав, то указанные статьи не распространяют свое действие на имущественные права. Положения пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ, касающиеся имущества, не содержат подобной специальной оговорки, то есть в рассматриваемой ситуации данная норма неприменима, так как она освобождает от налога только передачу имущества, но не имущественных прав. По порядку их налогообложения высказался ВАС в Информационном письме от 22.12.2005 N 98. Организация, получающая по договору в безвозмездное пользование имущество, учитывает при расчете налога доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом. То есть торговое предприятие, получившее от своего учредителя имущественное право, в том числе право пользования нежилым помещением, должно учитывать его стоимость в составе внереализационных доходов. Компания этого не сделала, считая, что договор пользования помещением, заключенный с учредителем, по своему характеру является возмездным, на что якобы указывали расходы, возникающие в процессе использования имущества.
Как определить облагаемый доход?
Финансовое ведомство не видит в этом проблемы. Налогоплательщик, получающий в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/804), без учета НДС (Письмо Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91). В разъяснении также сообщается, что Госдумой одобрена поправка к гл. 21 и 25 НК РФ, позволяющая не уплачивать налоги при безвозмездном пользовании государственным и муниципальным имуществом, полученным по решениям органов власти некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности. К сожалению, этим послаблением не смогут воспользоваться компании торговли, являющиеся коммерческими организациями, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Бухучет: получение имущества
При получении имущества сделайте проводку:
Дебет 001 (012)
– получено имущество по договору ссуды.
Возврат имущества отразите следующим образом:
Кредит 001 (012)
– возвращено имущество ссудодателю.
Такой порядок следует из пункта 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н, Инструкции к плану счетов, пункта 4 ПБУ 1/2008 и подтверждается письмом Минфина от 23.03.2001 № 04-02-05/3/11.
Стоимость полученного в безвозмездное пользование имущества указывайте в оценке, зафиксированной в договоре. Об этом сказано в Инструкции к плану счетов. (Несмотря на то, что данное правило применяется при получении имущества в аренду, его можно (но, не обязательно) применять для организации учета и при получении имущества в ссуду, так как эти сделки во многом схожи.)
Ссудополучатель не начисляет амортизацию по полученному в безвозмездное пользование имуществу. При необходимости это продолжает делать собственник активов – ссудодатель. Это следует из пункта 49 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина от 13.10.2003 № 91н.
Что должен содержать договор аренды помещения на безвозмездной основе
Если стороны решили заключить между собой соглашение об аренде помещения без внесения арендной платы, то они должны предусмотреть в нем все необходимые условия. Рассмотрим и подробнее в таблице:
| Условия по договору аренды | Как указать в договоре аренды на безвозмездной основе |
| Сведения о сторонах сделки | Указываются данные о юридических или физических лицах. По физлицам указываются: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, контактная информация. По юрлицам: реквизиты компаний, ОГРН, юридические адреса и сведения о руководителях. |
| Предмет договора | Указывается адрес помещения, которое передается во временное пользование, площадь и назначение этого помещения, а также данные правоустанавливающих документов, которые есть у арендодателя на это помещение. |
| Права и обязанности сторон | При нарушении данных условий договора, он расторгается досрочно. В качестве обязанностей арендатора указывается: уплата коммунальных услуг, обслуживание помещения и др. |
| Ответственность сторон | В договоре предусматривается необходимость покрытия убытков в случае порчи имущества или его уничтожения |
| Досрочное расторжение | Указываются причины, по которым договор может быть расторгнут досрочно |
| Форс-мажор | При возникновении форс-мажорных обстоятельств, обе стороны договора освобождаются от обязательств |
| Способ урегулирования спорных ситуаций | Например, порядок досудебного решения проблемы или обращения сторон в суд |
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Порядок предоставления в безвозмездное пользование имущества, входящего в состав государственной казны, закрепленное за унитарными, автономными и бюджетными организациями
Для того, чтоб получить государственное (муниципальное) имущество в безвозмездное пользование, заинтересованное лицо должно направить в адрес органа управления данным имуществом соответствующее заявление, составленное в письменной свободной форме. Данное заявление рассматривается главой исполнительной власти в срок до 30 дней, по истечении которых выносится решение о заключении договора безвозмездного пользования с проведением торгов, без проведения таковых либо об отказе в передаче имущества в безвозмездное пользование. Торги проводятся в соответствии с действующим антимонопольным законодательством РФ. Без проведения торгов государственное имущество может быть передано:
- государственным органам и внебюджетным фондам, ЦБ РФ;
- муниципальным предприятиям и госучреждениям, корпорациям и компаниям;
- на основании международных договоров и федерального законодательства РФ;
- некоммерческим организациям, деятельность которых направлена на решение социальных проблем и развитие гражданского общества в РФ (профсоюзы, общественные движения и фонды, политическим партиям и другие );
- образовательным и медицинским учреждениям;
- адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам;
- объектам почтовой связи;
- взамен объекта недвижимости, в отношении которого были прекращены права пользования в связи со сносом или реконструкцией.
Безвозмездное пользование жилым помещением
Безвозмездное пользование жилым помещением является одним из актуальных вопросов в судебной и юридической практике. О том, кто имеет право на безвозмездное пользование квартирой или ее доли, какую ответственность несет собственник и ссудополучатель, а также, как правильно составить договор безвозмездного пользования жильем – читайте в нашей статье.
Согласно юридической классификации договор безвозмездного пользования квартирой является договором ссуды, в котором в качестве ссудодателя выступает собственник жилого помещения, а в роли ссудополучателя – пользователь этого помещения. Порядок и условия безвозмездного пользования жилым помещением регулируется нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. В соответствии со ст. 288 ГК РФ в права собственника жилого помещения входит возможность его сдачи только для проживания третьими лицами и на основании письменного договора.
Глава 36 гражданского законодательства РФ регулирует порядок безвозмездного пользования имуществом, в частности, объектами жилой недвижимости. Договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет значительное сходство с договором аренды квартиры, согласно которому ссудодатель передает свое имущество во временное пользование ссудополучателю (арендатору), последний обязуется вернуть вверенное ему имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. Кроме того, договор безвозмездного пользования жильем регулируется основными нормами и правилами арендных отношений:
- ст. 607 ГК РФ устанавливает объекты аренды;
- п. 1-2 ст. 610 ГК РФ — определяет сроки договора;
- п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ – устанавливает порядок пользования имуществом;
- п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ – определяет судьбу улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем;
- п. 2 ст. 621 ГК РФ – определяет порядок дальнейшего пользования жильем по окончании срока действия договора.
При отсутствии возражений со стороны собственника договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.
Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии нотариальной доверенности, договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.
Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления.
Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст. 691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором. В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное). В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.
Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество.
В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника:
- безвозмездного устранения недостатков;
- возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков;
- досрочного расторжения договора безвозмездного пользования с возмещением фактически понесенного ущерба.
Собственник квартиры (ссудодатель) не отвечает за недостатки, которые имели место быть и о которых ссудополучатель был проинформирован при заключении договора. Если ссудополучатель готов устранить недостатки жилого помещения своими силами за счет средств собственника, в случае его согласия, ссудополучатель должен быть официально уведомлен о данной возможности (п. 3 ст. 693 ГК РФ). В случае, если возникшие неисправности в жилом помещении являются неустранимыми, то есть являются следствием неравномерной усадки фундамента, образования трещин и деформаций в несущих конструкциях и другие существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов, ссудополучатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке.
Договор безвозмездного пользования земельным участком
Безвозмездная аренда земельного участка подлежит отдельному регулированию. В отличие от других объектов, земля является наиболее ценным ресурсом, за которым государство требует постоянного контроля и ухода. Базовые положения закреплены в ст.39.10 Земельного Кодекса РФ.
Характеристики договора:
- безвозмездность;
- объект — земельный участок;
- предмет — передача и возврат участка;
- стороны — ссудополучатель и ссудодатель.
Два основных отличия от обыкновенного пользования имуществом: участники и объект. Ссудополучателем может быть физическое лицо или организация, а ссудодателем — только уполномоченный орган. Земельные участки для передачи в срочное пользование должны находиться в муниципальной или государственной собственности.
Обязательные пункты соглашения о безвозмездной аренде, которые должен содержать образец:
- кадастровый номер;
- категория земли;
- адрес;
- площадь.
Отсутствие хотя бы одного условия автоматически приводит к недействительности достигнутого соглашения. Безвозмездная аренда носит срочный характер — ссудополучатель обязуется вернуть землю в целости и сохранности по истечении установленного времени.
Договор безвозмездного пользования имуществом
При безвозмездном пользовании чужим имуществом, обязательно требуется заключать договор. Такие документы необходимы для защиты интересов сторон, обеспечения сохранности переданного имущества. При этом соглашения следует заключать в письменном виде с подробным описанием всех особенностей пользования имуществом.
Договор безвозмездного пользования имуществом заключается при оказании спонсорской или иной помощи. Такой договор безвозмездного пользования имуществом предусмотрен и подробно регламентирован гражданским законодательством – ГК РФ статья 689. В документе стороны определяют порядок использования имущества, границы правомочий и взаимную ответственность.
При заключении договора безвозмездного пользования имуществом следует очень точно и полно формулировать условия соглашения, чтобы избежать споров в последующем. Для того, чтобы составить договор безвозмездного пользования имуществом в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.
Договоры дарения с участием ИП
В достаточной мере специфичны сделки, предмет которых — передача имущества в безвозмездном порядке в пользу индивидуальных предпринимателей. Особенность соответствующего типа правоотношений в том, что ИП, с одной стороны, не является юридическим лицом. Соответственно, правило, согласно которому имущество организации, полученное в дар, должно включаться в состав внереализационных доходов, для предпринимателей может считаться неактуальным. С другой стороны, ИП, как это ни удивительно, возможно, выгоднее было бы оформить соответствующую сделку именно на правах субъекта коммерческих правоотношений. Почему?
С точки зрения НК РФ, индивидуальные предприниматели должны платить государству, в целом, те же типы налогов, что и юрлица. То есть это может быть налог на прибыль (при общем режиме сборов) или же перечисление средств в рамках «упрощенки». Во многих случаях величина соответствующих сборов ниже, чем размер НДФЛ, который составляет 13%. Именно такова ставка налога, если физлицо получает что-то в дар от лиц, не являющихся родственниками. Очевидно, если ИП принимает имущество в безвозмездном порядке, то ему, вероятно, выгоднее это делать в качестве субъекта коммерческих правоотношений при условии, что он и даритель — не родственники.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
Недавнее Письмо Минфина России от 4 февраля 2008 г. N 03-03-06/1/77 посвящено налогу на прибыль при сделке безвозмездного пользования. Этот документ показывает, что финансовое ведомство продолжает придерживаться позиций, неоднократно им ранее озвученных в предыдущих своих письмах. Более того, это свежее Письмо почти дословно повторяет текст Письма Минфина России от 19 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/359. Рассмотрим подробнее позицию государственных органов в отношении налоговых последствий договора безвозмездного пользования.
Для ссудодателя данный договор не выгоден, если он является организацией или индивидуальным предпринимателем. Ведь в этом случае амортизация вещи, переданной в безвозмездное пользование, исключается из налоговых расходов (п. 3 ст. 256 НК РФ). Соответственно, увеличится сумма налога на прибыль (для организаций) или налога на доходы физических лиц (для индивидуальных предпринимателей). Для целей налогообложения прибыли по основным средствам, переданным налогоплательщиком в безвозмездное пользование, начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла передача (п. 2 ст. 322 НК РФ). По окончании договора безвозмездного пользования и при возврате основных средств у собственника амортизация начисляется начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат.
В ситуации, когда ссудодателем выступает гражданин, не являющийся предпринимателем, для него данная сделка налоговых последствий иметь не будет.
В то же время ссудополучатель также не вправе уменьшать базу по налогу на прибыль (или НДФЛ) на величину амортизационных расходов по имуществу, полученному в соответствии с договором безвозмездного пользования. Основанием здесь, так же как и для ссудодателей, является п. 3 ст. 256 НК РФ.
Но на этом неприятные моменты для получателя имущества не заканчиваются. Дело в том, что налоговые органы придерживаются мнения, согласно которому при заключении ссудной сделки ссудополучатель безвозмездно получает имущественные права. А в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав для целей налогообложения прибыли относятся к внереализационным доходам и, соответственно, увеличивают налогооблагаемую базу. Строго говоря, в данном вопросе логика чиновников не безупречна, и с ней можно поспорить. Так, п. 2 ст. 248 НК РФ устанавливает, что имущественные права считаются полученными безвозмездно, если их получение «не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги)». При буквальном прочтении данной законодательной нормы возникает некоторое противоречие. Ведь вещь, полученная по договору безвозмездного пользования, через какое-то время подлежит возврату собственнику. Иначе говоря, в рассматриваемом случае получение имущественного права по сделке ссуды все-таки связано с обязанностью ссудополучателя в конечном итоге передать (точнее, вернуть) имущественные права передающему лицу.
Кроме этого, возникает еще одна проблема. Если включать безвозмездно полученные имущественные права в состав внереализационных доходов, то их следует оценить. Однако алгоритм определения стоимости имущественных прав для такого случая Налоговым кодексом не предусмотрен. Статья 40 и п. 8 ст. 250 НК РФ устанавливают только механизм оценки безвозмездно полученных имущества, работ и услуг. Об имущественных правах ничего не сказано. Поэтому представители финансового ведомства в рассматриваемом Письме от 4 февраля 2008 г. N 03-03-06/1/77 решили по своему усмотрению расширить законодательные нормы Налогового кодекса. По их мнению, принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, установленный п. 8 ст. 250 НК РФ, «подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью». При этом Минфин, цитируя п. 8 ст. 250 НК РФ, ссылается на ст. 40 НК РФ. Ведь доход в виде безвозмездно полученного имущества должен определяться исходя из его оценки на основании «рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ». Однако нет сомнений в том, что установленные в ст. 40 правила определения цены касаются только имущества, услуг и работ, а никак не имущественных прав. Это видно даже из названия: «Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения». Получается, что определить величину дохода в виде безвозмездно полученного имущественного права, основываясь на нормах Налогового кодекса, невозможно. Следовательно, обложить этот «доход» налогом нельзя. Напомним, что в соответствии со ст. 41 НК РФ «доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки».
Завершается Письмо Минфина России от 4 февраля 2008 г. N 03-03-06/1/77 следующим выводом: «Налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества». Такое предложение Минфина с юридической точки зрения тоже представляется не вполне корректным. Договор безвозмездного пользования, как следует из названия, предполагает наличие у ссудополучателя только права пользования имуществом. В то же время арендатор имущества обладает более широкими правами — может осуществлять не только пользование, но и владение. Таким образом, не совсем верно уравнивать арендную плату и безвозмездное пользование для целей определения выгоды арендодателя и ссудополучателя.