Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия покупки земельных участков в Беларуси изменятся с 1 января 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала уясните, что личное подсобное хозяйство не является коммерческим видом деятельности гражданина. Сельскохозяйственная деятельность ведется с целью производства и последующей переработки произведенного продукта гражданином и его семьей для удовлетворения собственных нужд.
Предельные допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков: изменение установленной площади, допустимые отклонения
При выделении участка всегда встает вопрос о его размере, площадь не может нарушать максимальные и минимальные параметры. Как определяются предельные допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков?
Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.
- На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
- Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
- Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.
Предельный минимальный размер земельного участка в Московской области
Минимальный и максимальный размер выделяемого земельного надела регламентируется актами, которые выпускают региональные либо местные власти.
Также важно отметить, что цена варьируется в зависимости от того, с какой целью выделяется участок, будь то градостроительство или размежевание с дальнейшим предоставлением участков, находящихся в собственности государства либо муниципалитета. Рассмотрим оба случая на примере столицы РФ – Москвы, а также области.
Российский градостроительный кодекс накладывает на местные городские и муниципальные власти обязательство по установке соответствующих регламентов. Данные бумаги устанавливают порядок застройки участков в черте определенного населенного пункта, начиная с зонирования поселения и завершая архитектурным обликом дома, подходящим для определенной улицы.
Также градостроительный регламент любого населенного пункта РФ регламентирует следующее:
- Минимальный и максимальный размер земельного надела под ИЖС;
- Какие территории не имеют минимальных и максимальных размеров.
Россия – очень большая страна, обладающая огромным количеством населенных пунктов и, как следствие, местные регламенты здесь многочисленны и разнообразны. А потому имеет смысл взять один город и рассмотреть именно его регламенты. Пусть это будет Москва.
Итак, в российской столице вопрос передачи земельных наделов под застройку регламентируется пунктами 3.4.1. Правил землепользования и застройки г. Москвы, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. №120-ПП. Согласно данному нормативно-правовому акту, ни одна территориальная зона города не имеет установленных предельных границ участка.
А вот в Московской области ситуация обстоит совсем иначе. К примеру, согласно Правилам землепользования и застройки г. Рошаль, утвержденным местным советом депутатов 23.01.2017 г. №1/28, минимальный размер участка под строительство выглядит следующим образом:
- Под среднеэтажную застройку выделяется земля от 5 000 до 500 000 квадратных метров. Среднеэтажная постройка является многоквартирным домом и содержит от 8 этажей;
- Под малоэтажную застройку выделяется от 2500 до 100 000 квадратных метров. Малоэтажная постройка – это многоквартирный дом до 4 этажей;
- Под ИЖС – от 300 до 3 000 квадратных метров. Индивидуальная жилая постройка – это дом на 1 семью, этажностью до 3 надземных этажей.
Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.
- На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
- Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
- Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.
Установленные предельные максимальные размеры земельных участков
Градостроительный кодекс РФ обязывает местные органы власти утвердить регламенты, которые будут использоваться для городов и сельских местностей. Документы должны регулировать вопрос застройки земли в рамках поселения.
Регламентом предусматривается определение минимальных и максимальных значений участков. Также документ выделяет территории, где данные нормы не применяются.
Сделать сводный анализ по всем субъектам страны не получится. Поэтому для примера можно рассмотреть состояние регламента в Москве.
Столичные власти подготовили не отдельный документ, а ввели данные нормы в пункт 3.4.1. Правил землепользования и застройки города Москвы
. Они определили, что в городе ни в одной из зон минимальные и максимальные значения не применяются.
Размеры земельных наделов
Закон устанавливает предельную величину участков, которые могут быть получены у муниципалитета. Ограничение предусмотрено минимальной и максимальной величины. Оно зависит от назначения земельного надела.
Важно! Ограничения установлены исключительно при предоставлении участков на безвозмездной основе или в аренду на длительный срок. Если гражданин желает приобрести землю в собственность, то размер наделов не ограничивается.
Показатель застройки, которые влияют на предельный размер участка:
- минимальная и максимальная высота строения или количество этажей;
- процент застройки (рассчитывается исходя из застроенной площади к общей площади земельного надела);
- величина отступов, которые не подлежат застройке.
В итоге размер земли под ИЖС устанавливает администрация области. Факторы, которые учитываются при регулировании границ наделов под застройку:
- Размер территории субъекта Федерации, которая еще не занята жилыми домами и приусадебными площадями.
- Общее количество заявок, поданных в территориальные органы власти гражданами, претендующими на регистрацию и строительство в районе.
- Состояние экономики и социальной сферы в регионе (в том числе количество жителей на квадратный метр общей территории субъекта).
- Состав семьи заявителя (сколько несовершеннолетних детей, пожилые лица на попечении и т.п.).
- Цель использования – ферма или ЛПХ, насколько это перспективно.
- Особенности проекта здания.
Так города федерального значения с плотной застройкой (Москва, Санкт-Петербург) не относятся к субъектам, где можно получить участки под ИЖС – здесь проще купить квартиру. Напротив, в сельских местностях Московской и Ленинградской областей вполне реально приобрести наделы для личного подсобного хозяйства, размеры которых широко варьируются.
Подача заявки на земельный надел: как не получить отказ?
Для того, чтобы избежать ошибок и сэкономить время на процедуры оформления, необходимо:
- Изучить регламент градостроения: найти материалы по конкретным размерам земельного участка.
- Ознакомиться с законами, касающимися ИЖС данного региона, уточнить основные требования.
- Подать заявку в местный геодезический отдел. Специалисты составят план межевания с точным указаниям границ надела.
Начинать строительные работы можно только после процедуры регистрации в кадастровой службе – на отрезок земли будет получен паспорт.
Документы, которые необходимы для выделения земли в собственность:
- Паспорт РФ и свидетельство ИНН.
- Паспорт из кадастровой службы.
- План межевания.
- Чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Когда используются нормы
Принятие нормативов по предельным максимальным и минимальным размерам регулируется Градостроительным Кодексом РФ. В каждой территориальной зоне вводятся еще и свои градостроительные регламенты, определяющие выделение муниципальных земель.
Такие нормы по предельным размерам соблюдаются при выделении всех участков:
- Они обязательно учитываются при образовании новых наделов из земель государственных или муниципальных.
- При выделении по заявке физическому или юридическому лицу земли под индивидуальное жилое строительство, под строительство дачи или садоводство, огородничество, под фермерскую деятельность.
- Также могут использоваться нормы размеров и при разделе участка на несколько, при решении вопроса с прирезками.
- Учитываются нормы размера и при образовании участка из невостребованной земельной доли.
Пример расчета для МСП
Директор ООО «Киви» также получает зарплату 300 тыс. рублей в месяц. Но фирма является МСП, поэтому платит взносы по специальному тарифу (см. выше Таблицу 2). МРОТ на 1 января 2023 года – 16 242 рубля.
Зарплату работника за январь разложим на 2 части:
- сумма 16 242 рубля облагается по тарифу 30%;
- сумма 300 000 – 16 242 = 283 758 рублей – по тарифу 15%.
Ежемесячная сумма взносов за первые 6 месяцев составит:
- 16 242 * 30% + (300 000 – 16 242) * 15% = 47 436,3 рублей.
В июле доход работника выходит за предельное значение базы. Но расчет за этот месяц не изменится, поскольку:
- сумма в пределах МРОТ будет облагаться по 30%, так как пока входит в лимит;
- все, что выше – по 15%, так как для МСП вся выплата, которая больше МРОТ, облагается по тарифу 15% вне зависимости от лимита.
С августа и далее с выплаты в пределах МРОТ будем применять тариф 15,1%. Расчет за каждый месяц до конца года будет такой:
- с части в пределах МРОТ – 16 242 * 15,1% = 2 452,54 рубля;
- с части свыше МРОТ – (300 000 – 16 242) * 15% = 42 563,7 рубля;
- всего 42 563,7 + 2 452,54 = 45 016,24 рубля.
Получается, что ежемесячно за январь-июль сумма взносов директора ООО «Киви» составит 47 436,3 рублей, а за период август-декабрь – 45 016,24 рублей. Как видим, экономия за счет достижения предельного значения базы у субъекта малого бизнеса не такая значительная, как в первом примере. Это значит, что размер предельной базы по взносам для МСП большого значения не имеет.
Средние значения предельных минимальных размеров участков по регионам
Какие участки признаются делимыми и каким должен быть минимальный размер такого участка На сегодняшний день минимальный предельный размер земельных участков в зависимости от регионов выглядит следующим образом. Данный показатель может быть установлен на уровне нормативных документов муниципалитета либо на уровне регионального законодательства. Такие значения используются в следующих случаях:
Для того, чтобы участок был признан делимым, кроме размера, он должен отвечать еще двум требованиям – выступать в качестве самостоятельного участка, имеющего все необходимые для такого признания юридические характеристики (иметь кадастровый номер, четко определенные в результате проведения работ по межеванию границы и оформленное право собственности или пользования именно на этот участок), а также остаться в той же категории земель, что и участок до осуществления раздела или перераспределения.
Минимальный и максимально допустимый размеры земельного участка под ИЖС Каким же может быть минимальный размер земельного участка ИЖС? Согласно Земельному Кодексу нижний предел участка ИЖС должен составлять в среднем не менее 300 кв. метров (3 сотки). Никакие региональные или муниципальные требования не должны влиять на эту цифру. А вот максимальный размер земли под ИЖС значительно отличается в зависимости от региона, и даже в конкретном населенном пункте. В среднем по России он составляет 3000 кв. метров (30 соток) .
Предельные максимальные размеры земельных участков в Ленинградской области
Если говорить о Ленинградской области, то на данный момент там действует закон от 23 октября 2003 года «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство».
Он также на региональном уровне устанавливает максимально возможные площади земельных участков, которые предоставляются гражданам:
- Для земель садоводства – 12 соток;
- Для строительства дачи – 10 соток;
- Для ведения животноводства – 500 соток.
Предельные размеры земельных участков после 1 марта 2015 года
Установление закона в отношении предельных размеров участков земли продиктовано необходимостью поддержания разумного землепользования и полагается целесообразным, ведь при неимении таких ограничительных мер делить наделы можно было бы бессчетное количество раз, что привело бы к появлению микроучастков, не подходящих для эксплуатации надлежащим образом.
Обычно возникновение земель, площадь которых очень большая, тоже мешает их всесторонней и эффективной эксплуатации. Такие нюансы и стали главными основаниями для введения ограничительных мер в отношении предельных размеров землевладений.
Собственники заделов земли довольно часто оказываются в положении, когда требуется разделение участков.
Как свидетельствует судебная практика, главными основаниями для деления наделов выступают:
- процедура раздела объектов, перешедших гражданам по наследству;
- деление супружеской недвижимости при расторжении брачных отношений;
- возникновение необходимости продажи принадлежащей доли у одного из совладельцев;
- намерение владельца произвести отчуждение не целого участка, а определенной его доли.
Раздел землевладения на несколько самостоятельных частей, площадь которых не соответствует предусмотренному минимальному размеру, невозможен. Таким образом, надел, деление которого на отдельные участки не представляется возможным по причине несоответствия нормам о размере земель – неделимый.
Сегодня законодательные положения в отношении размеров землевладений подверглось серьезным изменениям. Утрачена сила пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающего положение о том, что при разделе землевладения на несколько объектов, габариты сформированных наделов должны находиться в пределах, которые предусматривает градостроительный регламент относительно максимальных параметров земель, и не должны быть ниже обозначенной минимальной нормы землевладений.
Предельные размеры земельных участков для садоводства
Согласно Земельному кодексу РФ, на сегодняшний день допускаются такие показатели минимальных и максимальных площадей участков земли, передаваемых во владение граждан из государственных и муниципальных наделов:
- для садоразведения: минимум – 0,05 га, максимум – 0,12 га;
- под дачное строительство: не менее 0,05 га и не более 0,20 га;
- для устройства огорода: минимально – 0,01 га, максимально – 0,10 га.
Предельные габариты землевладений, выделенных во владение лицам в безвозмездном порядке из государственной собственности, равны:
- под садоводство – 0,12 гектара;
- для огороднической деятельности – 0,10 гектара;
- под дачное строительство – 0,20 гектара.
Перед разграничением собственности государства, безвозмездная передача землевладений населению производится согласно местным нормативным актам. Таким способом надел может быть выделен лишь единожды.
Правовое регулирование
До начала марта 2022 года все вопросы, связанные с выделением земельных участков и определением их размеров, решали местные и региональные власти. При администрации существовали специальные Комиссии, которые рассматривали заявления каждого гражданина. Это положение было сформулировано в Земельном кодексе, статье 33.
В ведении муниципалитетов было также выделение земли, связанное с категориями и видами разрешенного использования.
С принятием Федерального закона №171 «О внесении изменений в Земельный кодекс» определение размеров большей части наделов стало прерогативой земельного законодательства. В решении каждого вопроса определяющим является дальнейшее использование земли.
Если по отношению к определенному наделу действует градостроительный регламент, то его размеры определяются Правилами пользования земельными ресурсами.
Если участок имеет другое целевое использование, то — Федеральными законами и земельным законодательством. В основе этого положения лежит статья 11.9 ЗК России.
Какие ограничения в размерах земельного участка установлены законодательством
Статьей 33 ЗК РФ «Нормы предоставления земельных участков» определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры и ограничения в размерах земельного участка, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные ограничения в размерах земельного участка устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Особенности предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства
Особенности предоставления земельного участка для жилищного строительства состоят в том, что территории выделенные субъектам с указанной в соглашении целью должны использоваться строго по назначению. На землях, выделенных под ИЖС, например, невозможно построить многоквартирный дом, потому что согласно статье 48, пункт 3 объектом индивидуального строительства является здание, имеющее не более трех этажей, при условии проживания в нем только одной определенной семьи.
На выделенных для строительства территориях под многоквартирное жилье, невозможно построить индивидуальный частный дом, потому что особенность земельных наделов как раз и заключается в целевом использовании выделяемых государством участков.
Особенность предоставляемых для строительства жилья территорий определяется особыми условиями и требованиями, предъявляемыми для сооружения таких построек, где обязательно учитывается возможность подведения к домам инженерно-технических коммуникаций.
Градостроительное зонирование позволяет определить зоны для ИЖС, а также урегулировать вопрос с многоквартирным строительством жилых домов.
Предельные размеры земельных участков – в 2019 году, под ИЖС, для садоводства, максимальный и минимальный
Нужно учитывать, что в каждом крае или области действуют свои нормы: максимальный и минимальный размер земельного участка под ИЖС. Но даже в самых густонаселенных регионах, таких как Москва и Московская область, минимальные размеры надела под застройку дома не бывают меньше 3 соток.
В Нижнем Новгороде законодатели установили такой же нижний порог по площади ИЖС, в 3 сотки. Но в реальности наделы бывают больше, не меньше 6 соток. В этом отличие от Москвы и области, где выделяются, например, 3,8 сотки или четыре, в зависимости от района.
- Нижняя граница площади участков, предназначенных для строительства жилого дома, разная в зависимости от региона.
- Областная или краевая Дума принимает соответствующее Постановление по данному вопросу, исходя из следующих факторов:
- густоты заселения региона;
- общего количества выделяемых участков;
- спроса на землю.
Но в целом по России она не может быть меньше 3-х соток. Максимальный размер также корректируется, исходя из региональных особенностей.
Федеральный максимум на площадь участков ИЖС:
- в пределах городской черты — 10 соток;
- в границах городских поселков — 15 соток;
- в сельской местности — 25 соток.
Исходя из этих размеров, законодательные власти и принимают решение по своему региону.
Размеры минимальных и максимальных площадей (предельных размеров) земельных участков определяются в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принимаемыми местными муниципалитетами (Градостроительный кодекс РФ – статья 30)
В ПЗЗ, по требованиям Градостроительного кодекса РФ, в каждой территориальной зоне вводятся градостроительные регламенты, по которым в этих зонах устанавливаются не только виды разрешённого использования участков, входящих в градостроительную зону, но и их предельные размеры.
Предельные размеры являются обязательными нормами для всех видов участков и применяются:
- при образовании участков из состава государственных и муниципальных земель,
- при предоставлении муниципалитетами и государством в собственность или аренду физическим и юридическим лицам участков для ИЖС, огородничества, дачного строительства и садоводства, для ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйств, животноводства и иных целей,
- при решении вопросов о возможности разделов участков,
- при решении вопросов о возможности или невозможности выполнения прирезок к участкам (перераспределение земельных участков),
- при образовании нового неделимого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в результате раздела земельного участка, объединения или перераспределения земельных участков,
- при выделе участка, находящегося в общей собственности и относящегося к землям сельскохозяйственного назначения (для ведения ЛПХ, осуществления деятельности КФХ (если основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ) – в размере доли в праве общей собственности,
- при выделе невостребованной земельной доли в самостоятельный земельный участок – по фактическому размеру,
- при выделе земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок – исходя из возможности самостоятельного функционирования выделяемых частей с учётом естественных границ на местности,
- при образовании земельного участка из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель – не меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.