Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности перепланировки квартиры по эскизу и образец чертежа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.
Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.
Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.
Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.
Как сделать эскиз? Требования к документу
Правило создания эскизного рисунка только одно — чтобы все изменения были на нем понятно отражены. По нему Мосжилинспекция вносит корректировки в техпаспорт жилого помещения, поэтому у каждого окружного отделения ЖКИ могут быть свои требования к документу.
Для одних достаточно схематично указать, что сделано. Для других необходимо подробно расписать план проведенных работ, включая толщину стен и плотность креплений.
Сложности иногда возникают с перепланировкой и переустройством жилья в старом фонде — домах, построенных до первой половины 50-х годов, с деревянными или смешанными перекрытиями. Проверяющий от МосЖКИ может усомниться в том, что переносимая или изменяемая стена не несущая, и затребовать техническую экспертизу конструкции дома.
Проектно-строительная компания, выполняя эскиз, руководствуется ГОСТ 21.501-2011 — правилами и регламентом составления архитектурной документации.
Но для самостоятельного изготовления рисунка на копии поэтажного плана можно просто отметить:
- красным карандашом или ручкой — перегородки и сантехническое оборудование, которое демонтировано в ходе перепланировки;
- зеленым цветом — новые возведенные перегородки и установленное оборудование. Обязательно соблюдением масштаба.
Как оформить максимально быстро?
Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ требует определенного времени, поэтому если собственник (наниматель) желает максимально быстро оформить переделку квартиры по эскизу, то ее нужно делать уже после проведенной перепланировки.
Порядок действий будет следующим:
- Обращение в бюро технической инвентаризации для вызова специалиста, который проведет обмер жилплощади и выдаст вам техпаспорт с указанными, несанкционированными изменениями – это и будет эскиз перепланировки.
- Обратиться в Жилищную инспекцию для получения акта о завершении переустройства. Если специалист не выявит нарушений, то вы получите данный документ.
- Обращение в БТИ с актом о завершении переустройства и техническим паспортом, в котором указаны изменения для получения нового технического паспорта на квартиру.
Работы, которые можно узаконить по эскизу.
По эскизу возможно согласовать такие виды перестройки, на которые не надо выполнять проект (см. предыдущий раздел), но которые затрагивают конструкции, отмечаемые на плане БТИ (об этом мы писали в первом блоке этой статьи). Причем, их можно узаконить после выполнения самой перепланировки. Только мы настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться перед её началом у грамотного специалиста, чтобы быть уверенными, что её можно будет узаконить по эскизу.
По эскизу можно осуществить следующее:
- любое изменение конфигурации не несущих стен, не граничащих с кухней и санузлами (туалетами, ванными комнатами), если перекрытия не являются деревянными. А также пробивка, заложение или перенос проёмов в таких стенах.
- изменение расположения или добавление новой сантехники в границах существующих помещений;
- перемещение плиты и раковины в границах кухни;
Что делать, если Вы получили отказ?
При самостоятельном узаконивании переустройства есть вероятность получить отказ. Отказать могут из-за трактовки не в Вашу пользу тех или иных «пограничных» норм, или из-за обычной формальности в виде неполного пакета документов, отсутствия нужных подписей и т.п. Выдают обязательно мотивированный отказ, то есть с ссылкой на нарушенный пункт закона.
Проблему можно решить по-разному, все зависит от ситуации и причины отказа.
- Выполнить рекомендации Жилищной инспекции, внести корректировки в проектную документацию, дополнить пакет документов, если это необходимо.
- Записаться на прием к начальнику Жилинспекции на консультацию, чтобы лично обсудить вопросы, связанные с отказом.
Частный случай образца эскиза по перепланировке.
Бывают крайне интересные случаи.
Например ниже представлен эскиз перепланировки в котором как план «до перепланировки» чертеж и проекта, а «после перепланировки» план БТИ с красными линиями.
Данная ситуация возникает в следующем случае.
Представим себе собственник получил разрешение на перепланировку, вызывал комиссия, прошел ее, получил акт о завершенной перепланировке и обратился в БТИ за внесением изменений и получением БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.
Но он получает на БТИ «красные линии».
Как же так получилось, то есть собственник согласовывал-согласовывал, но в конце результатом его работ получается БТИ, в которой написано что в квартире есть незаконная перепланировка.
То есть, в основном на БТИ черные линии и вся перепланировка учтена, но где то есть какие то либо красные линии, либо красные цифры которые означают незаконную перепланировку.
Дело вот в чем: инспектор жилищной инспекции проводит «визуальный» осмотр на соответствие планировки квартиры согласованному проектному решению. Он не меряет квартиру.
Пришел, посмотрел, все «более-менее» похоже, он принял квартиру и подписал акт о завершенном переустройстве.
После этого выходит БТИ для обмеров.
И так как жилищная инспекция и БТИ разные органы, БТИ не обязаны если инспектор принял квартиру, однозначно также ее принять и все внести в базу БТИ.
Они честно обмеряют квартиру и если есть какие либо отклонения от согласованного проектного решения, то они показывают их в «красном цвете» и ставят штамп «незаконная перепланировка».
В представленном ниже случае, инспектор не заметил на балконе обшивку, а БТИ заметили и показали ее.
И в этом случае как план до перепланировки приходится вставлять не изначальный план БТИ (он применим был только для первого согласования), а план из проекта перепланировки, а как план «после перепланировки», как раз план БТИ с красными линиями.
Образец эскиза перепланировки квартиры представленный ниже в большинстве случаев изготавливает сам собственник квартиры, так как поручать проектной организации ее чертить не имеет практического смысла.
Его вполне можно изготовить и самостоятельно в любом графическом редакторе и фактически рисовать ничего не нужно, так как все планы уже есть в готовом виде, необходимо сделать только «коллаж» из отдельных картинок + написать несколько строк.
Какую перепланировку можно узаконить по эскизу?
Проведение согласования перепланировки по проекту, согласно действующим в Москве правилам, допускается при:
- изготовлении или заделке внутри несущих стен ниш и проемов;
- монтаже либо сносе перегородок в домах, имеющих деревянные перекрытия;
- обустройстве или переносе «мокрых» зон квартиры (санузла, туалета, душевой), а также при изменении их площади или границ;
- выполнении изменений, затрагивающих ненесущие или несущие межквартирные стены;
- устройстве либо переносе кухни или кухни-ниши;
- изменении конструкции пола;
- демонтаже подоконного блока балкона;
- изменении устройства или габаритов оконных и дверных проемов, ведущих на лоджию;
- установке дополнительных межкомнатных перегородок, не затрагивающих конструкцию пола.
При этом необходимо учитывать, что упрощенное согласование перепланировки по эскизу представляет собой перенос санитарной и бытовой техники в границах существующих помещений, а также демонтаж встроенных шкафов. В остальных случаях для согласования перепланировки требуется разработка проектной документации.
Почему перепланировку помещения по эскизу лучше заказать у нас
Выполняя согласование перепланировки по эскизу, наша компания гарантирует своим клиентам заведомо отличный результат. Он обусловлен тем, что мы:
- имеем в своем распоряжении все необходимое оборудование для снятия точных замеров, а не арендуем его у других организаций;
- принимаем оплату оказанных услуг по факту, не требуя от своих клиентов внесения аванса;
- располагаем штатом сотрудников с большим опытом и квалификацией, многие из которых ранее работали в московском БТИ и других государственных органах;
- выполняем все работы с нуля и под ключ. Вам не потребуется собирать необходимые документы – мы все сделаем сами;
- гарантируем минимальные сроки решения любых проблем и даем возможность заказать их ускоренное выполнение в экстренных ситуациях.
Упрощенный порядок перепланировки квартиры в Москве
Упрощенная перепланировка – это не совсем верное наименование для вариантов перепланировки и/или переустройства квартир, для которых допустим упрощенный состав документации, необходимой для их согласования.
Для уникальных (нетиповых) решений по перепланировке и/или переустройству квартиры для согласования необходима разработка проектной документации в составе технического заключения и проекта, которая разрабатывается за счет средств собственника.
Для наиболее простых работ, тем не менее, требующих согласования, упрошенный состав документов предполагает возможность полной замены проектной документации графическими материалами (эскизом), выполненными самостоятельно (без участия проектной организации имеющей допуск СРО).
Еще одним видом упрощенного оформления ремонтных работ является перепланировка по типовому проекту, где вместо проекта в бумажном виде в заявлении указывается лишь его номер из каталога разработчика. Этот вариант доступен для домов, построенных по проектам МНИИТЭП, которых в Москве большинство.
Техническое заключение для типовой перепланировки разрабатывается организацией, выбранной для этого Мосжилинспекцией. Для собственника такой вариант согласования перепланировки будет совершенно бесплатным.
Что такое перепланировка?
Перепланировкой считаются любые
Какие работы считаются перепланировкой?
Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:
-
перенос или разрушение внутренних стен;
-
перенос или создание новых дверных проемов;
-
перестройку одного помещения в несколько квартир;
-
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
-
объединение нескольких квартир в одну;
-
устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;
-
ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
-
устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Перепланировка квартиры – что можно а что нельзя?
К перепланировке предъявляются определенные условия.
Категорически запрещается:
- Увеличивать санузел или кухню за счет комнаты (увеличение больше чем на 1/4 от площади комнаты);
- Удалять несущие стены;
- Соединять кухню и комнату аркой, если на кухне присутствует газовая плита (данный запрет не касается электрической плиты);
- Переносить, уменьшать и удалять общедомовые коммуникации (отопительные радиаторы, водяные трубы, хода вентиляции);
- Делать «теплые полы» на балконах или лоджиях от центрального отопления;
- Устанавливать на балконах батареи от центрального отопления;
- Переносить санузел в те помещения, под которыми у соседей расположены комнаты (это не распространяется на двухуровневые квартиры);
- Увеличивать размер балкона за счет комнаты (делать арку не запрещается, если ее ширина составляет не более 1 м).
Перепланировка не должна испортить жилищные условия, а именно:
- Нельзя увеличивать кухню за счет санузла, поскольку в данном случае кухня оказывается в зоне санузла верхних соседей. Исключение составляет одноэтажное здание или последний этаж. Это указано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8).
- Разрешается увеличивать кухню за счет коридора. Это возможно в том случае, если квартира нижних соседей имеет идентичную планировку. В результате не нарушаются оба пункта: жилая площадь не используется для увеличения подсобных помещений, и не изменяются в худшую сторону жилищные условия соседей (согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).
- На кухне обязательно должен быть естественный свет (окно). Допустимо, если свет будет проникать в помещение из комнаты через стеклянную перегородку.
При перепланировке разрешается:
- Объединять комнату с кухней, в которой установлена газовая плита, с помощью дверного проема. Разрешается устанавливать арку с раздвижными дверями. Их можно держать как закрытыми, так и открытыми, на усмотрение жильцов. Такой вариант является единственной возможностью сделать кухню-гостиную с газовой печкой.
- Увеличивать площадь санузла из площади коридора. Однако его полы обязаны быть на не менее чем на 3 см ниже уровня пола соседнего помещения.
- Переносить водные устройства от стояка, установив трубы. Важно сохранять наклон слива, в противном случае вода будет плохо сливаться или поступать.
Согласование перепланировки «по проекту» и «по эскизу»
Согласование перепланировки «по эскизу» является самым простым вариантом, оно потребует минимального времени на подготовку документов и минимума финансовых расходов. Он возможен в таких случаях, когда:
— создан проем или выполнен демонтаж ненесущей перегородки;
— создана новая перегородка и нагрузка на несущие стены не выросла;
— заложен проем в стене;
— выполнено перемещение сантехнических приборов в пределах сантехнического узла.
Согласование «по проекту» потребуется при более сложных изменениях, произведенных в квартире, оно выйдет затратнее и предусматривает подготовку большого пакета документов.
Этот вариант необходим, если:
— газовая плита заменена на электрическую;
— создано новое помещение с сантехническими приборами;
— объединены две квартиры по вертикали;
— произведено остекление балкона или лоджии;
— внесены изменения в несущие стены или увеличена нагрузка на них;
— и т. п.
Если самовольную перепланировку не удалось согласовать постфактум, то можно узаконить в судебном порядке.
Отказ в разрешении может быть обжалова в суде. Это право закреплено в ст. 27 Жилищного кодекса РФ.
Исковое заявление может быть сформулировано следующим образом:
| О сохранении помещений в переустроенном и перепланироанном виде | в соответствии с данными полученного в БТИ технического паспорта |
| Обжалование отказа | в согласовании работ |