Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Документы для вступления в наследство на квартиру
Итак, разберемся, какие документы нужны для наследства на квартиру. Изначально нотариус попросит предъявить общегражданский паспорт. После этого будет предложено оформить заявление одного из видов:
- О принятии наследства. Здесь прописывается просьба о принятии наследства и просьба о выдаче свидетельства.
- О выдаче свидетельства о праве на наследство. В этом случае считается, что наследство уже принято. Потребуется перечислить в отношении какого имущества требуется свидетельство.
В заявлении прописываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество сторон (наследника и наследодателя);
- последнее место проживания наследодателя;
- волеизъявление наследника о том, что он принимает наследство;
- основание наследования – завещание, степень родства;
- дата оформления заявления.
В текст заявления также можно включить данные о других наследниках и составе наследственной массы. Готовое заявление может быть передано лично, через представителя по доверенности или по почте (предварительно потребуется заверить подпись).
Помимо этого, нотариусу предъявляется:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства (при наследовании по закону);
- завещание (если есть);
- выписку из лицевого счета или домовой книги в качестве подтверждения последнего места регистрации наследодателя.
Риски квартиры по наследству
В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.
Что может ожидать покупателя:
- Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
- Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
- Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
- Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
- Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
- Завещание признается недействительным по разным причинам.
По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.
Покупать ли наследственную квартиру
Купить квартиру, доставшуюся по наследству, можно, но тщательно взвесив все плюсы и минусы сделки:
Это вторичное жилье, и оно обычно стоит дешевле, чем квартиры в новостройках Если с момента принятия наследства продавцом прошло более 10 лет, риски для покупателя сводятся к нулюК покупке наследственных квартир люди относятся настороженно, и продавцы зачастую немного снижают ценыЕсть вероятность оспаривания сделки. Квартиру и деньги, скорее всего, не отнимут, но на суды придется потратить время и нервыЕсли продавец слишком занижает цену, это повод насторожиться: возможно, он хочет избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы скрыть юридические недостатки
Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство
Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:
- Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
- Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.
Какие проблемы могут возникнуть, если жилье передано по завещанию
Опасность покупки квартиры по наследству Еще один нюанс по поводу суммы, которую может вернуть приобретатель заключается в следующем. На реализацию недвижимости, которая находится во владении меньше трех лет, нужно платить подоходный налог. Цена договора должна быть меньше одного миллиона рублей, чтобы лицо освобождалось от оплаты. Бывший владелец может предложить прописать в условиях соглашения не фактическую цену, которая передается на руки, а заниженную до граничного размера, когда уплачивать налог не нужно.
Риски покупки квартиры, полученной по наследству Исключение составляют случаи подтвержденного факта иждивения или написания завещания на имя мужа или жены, однако родственники из первой группы приоритетности все равно смогут отсудить себе законные доли. Существует и девятая группа, представляемая государством. Становится актуальным подобное наследование в таких случаях: Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:
Покупка квартиры, полученной по наследству, имеет определенные риски, связанные с незавершившимся процессом вступления в наследство или наличием спорных моментов. В зависимости от принципа передачи имущества, рассматривать стоит 3 группы различных непредвиденных ситуаций:
Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.
В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Ситуации в пользу покупателя
Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.
Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.
В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.
Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.
Что лучше дарственная или наследство на квартиру
Главное отличие этих документов в том, что дарственная оформляется дарителем при жизни, а передача по наследству переходит только после смерти наследодателя. Минус для собственника в том, что в первом случае он утрачивает право собственности сразу после подписания договора. Чтобы отменить дарение потребуются очень веские причины. Однако то, что является минусом для дарителя – огромный плюс для одариваемого.
Завещание в этом смысле безопаснее для собственника. Правопреемник при таком формате передачи имущества получит его в распоряжение только после смерти наследодателя, а точнее через полгода после этого трагического события. Еще один минус для получателя наследства заключается в том, что завещатель может передумать в любой момент и переписать текст документа. При этом лишенный права на вступление в наследство человек ни о чем не узнает – ставить наследников в известность не входит в обязанности завещателя (ст. 1123 ГК РФ).
Соответственно, для собственников имущества наиболее безопасным и выгодным является завещание. Для получателя, напротив, предпочтительнее дарственная.
Можно ли аннулировать договор купли-продажи
Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.
Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.