Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Обязанность уплаты налогов
Согласно налоговому законодательству любой доход физического лица облагается налогом. В данном случае каждый из участников сделки является выгодоприобретателем, т.е. рентополучатель получает ежемесячно (или разово) денежные средства за квартиру, соответственно это считается своего рода доходом, который в свою очередь облагается НДФЛ в размере 13%.
Рентоплательщик после регистрации договора фактически становится собственником жилья и поэтому обязан оплачивать налог на недвижимое имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта и регионального понижающего коэффициента. Так как владелец и рентоплательщик являются родственниками, последний вправе не платить налог на доходы физических лиц, как в случае с иными лицами, не состоящими в родстве с владельцем.
Стоит отметить и тот факт, что обе стороны договора могут рассчитывать на получение имущественного вычета. Одна сторона (рентополучатель) так как уплачивает НДФЛ, может воспользоваться на основаниях, оговоренных в налоговом законодательстве (за дорогостоящее лечение, за приобретение автомобиля и т.д.). Вторая (рентоплательщик), как при покупке квартиры.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Налогообложение по ренте
Согласно налоговому законодательству РФ, денежные средства, получаемые рентополучателем, приравниваются к его ежемесячному доходу. Это значит, что эти средства будут облагаться НДФЛ в размере 13 % от размера ежемесячных начислений.
Что касается плательщика ренты, то в случае получения квартиры по безвозмездному договору ренты он должен уплатить в пользу государства налог 13 % от размера рыночной стоимости квартиры. Однако от уплаты этого налога освобождаются близкие родственники, в число которых могут входить:
- дети (родные и усыновлённые) и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сёстры.
При приобретении ренты с оплатой части цены квартиры, плательщик ренты не облагается налогом, а получатель обязан выплатить в пользу государства 13 % от полученной суммы.
Пожизненная рента квартиры — что это? Как мы уже выяснили, дело мы имеем с формой передачи собственности от одного человека к другому, но со своими особенностями. Необязательный, но вполне важный момент — это представление справок о состоянии здоровья «продавца» недвижимости. Нужны документы из наркологии, а также психдиспансера. Уже было сказано: только адекватные граждане имеют право заключить подобный договор.
На практике редко кто занимается получением данных справок. Но если вы ответственно подходите к решению вопроса с пожизненной рентой, лучше подумать о спокойствии «покупателя». Ведь наличие справок, подтверждающих ваше здоровое психологическое состояние, избавит будущего собственника от нападок со стороны ваших наследников, если таковые имеются. Можно будет легко доказать законность проведенных действий.
Шаг 1. Получите поэтажный план и экспликацию квартиры
Данные документы вы можете получить в БТИ по месту нахождения имущества или в МФЦ. Для этого необходимо представить паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющую право собственности, а также документ — основание возникновения права собственности (договор передачи в результате приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство), заполнить в БТИ заявление и оплатить услуги БТИ (если вы обращаетесь в БТИ).
В случае обращения представителя необходимо предоставить оригинал доверенности и ее копию.
Срок изготовления документов составляет, как правило, не более 10 дней.
Плательщик ренты должен иметь в виду, что получатель может расторгнуть договор, если его условия не соблюдаются. Если это произойдет, то его затраты возмещены не будут. Кроме того, с него могут спросить и взыскание ущерба, и упущенную выгоду.
Нередко после смерти получателя дохода его наследники начинают оспаривать сделку в суде. Решение может быть принято в их пользу, если они докажут, что:
- получатель имел психические отклонения на момент заключения соглашения или его ввели в заблуждение;
- плательщик не выполнял свои обязательства полностью или частично или не соблюдал сроки;
- бумаги не были удостоверены нотариусом или изначально были составлены неправильно.
Чтобы снизить подобные риски, нужно заключать подобный договор у нотариуса. Кроме того желательно:
- настоять на том, чтобы получатель ренты прошел психиатрическую экспертизу перед сделкой и был признан дееспособным;
- проверить в Росреестре обременения на имущество, которое будет передано по сделке;
- составить дополнительное соглашение, в котором будут перечислены все товары, которые должен закупать плательщик в определенные сроки;
- брать расписки с рентополучателя о том, что все обязательства исполняются в полном объеме;
- хранить все товарные чеки на покупки;
- собрать доказательства того, что сроки были пропущены по уважительной причине (билеты, медицинские выписки и прочее);
- застраховать свои риски.
Если сделка оформлена правильно, зарегистрирована в Росреестре, условия неукоснительно соблюдались, то оспорить её будет сложно. В случае если договор признан недействительным или расторгнут, можно будет получить денежную компенсацию по страховке в сумме, соизмеримой с понесенными тратами.
Несмотря на то, что по сделке может быть передано любое имущество, в большинстве случаев ее предметом становится жилая площадь. А сам договор выступает заменой купле-продаже и дарению.
Как найти плательщика ренты?
Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:
- не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
- перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
- если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.
При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.
Договор ренты должен быть нотариально заверен. Переход права на недвижимое имущества под выплату ренты должен пройти государственную регистрацию (ст. 584 ГК РФ).
Стоимость нотариальных услуг могут быть разными у разных нотариусов и могут включать:
- удостоверение договора ренты. Взымается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей в соответствии с 333.24 НК РФ;
- услуги правового и технического характера. В них может входить консультирование, составление документов и пр. Стоимость таких услуг могут колебаться в районе 6000 рублей и будут зависеть от региона и конкретного нотариуса.
Нотариуса можно выбрать из тех, что находятся по месту нахождения имущества (в том-же населенном пункте).
- Необходимые документы для регистрации ренты у нотариуса:
- Договор ренты;
- Документы удостоверяющие личность сторон (паспорт);
- Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
- Выписку из домой книги или единый жилищный документ;
Дополнительно могут понадобится в зависимости от ситуации:
- Согласие супруга(и);
- Согласие органов опеки и попечительства.
После этого необходимо зарегистрировать переход права на недвижимое имущество в Росреестре. Для этого можно обратиться непосредственно в Росреестр или произвести регистрацию через МФЦ. Кроме того, нотариус после заверения договора ренты может подать документы для регистрации перехода права. Вне зависимости от способа подачи документов за эту процедуру взымается государственная пошлина в размере 2000 рублей для физических лиц.
Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни. Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда. А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.
К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.
С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором. Несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее. Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.
Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью. Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях.