Перевод земли из аренды в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из аренды в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Причины отклонения заявки

2. Бесплатное получение участка

3. Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

4. Как выкупить в собственность землю под частью дома

5. Срок действия договора аренды земельного участка

6. Земельного участка под ИЖС

7. Выгода от регистрации ЛПХ

8. Новые правила выкупа земельных участков

9. Какие земли подлежат переводу

10. Регистрационная процедура

Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.

Причины отклонения заявки

Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:

имущество находится в обременении;
основания для регистрации права собственности отсутствуют;
данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
предоставлен неполный пакет документации.

Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.

Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:

земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
территории, входящие в перечень общего пользования;
особо охраняемые объекты;
имущество, переданное вооруженным силам.

Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.

Бесплатное получение участка

Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:

Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
Семья арендатора имеет не менее трех детей.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

Собрать полный пакет документов на земельный участок;
Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
Угодья под ИЖС;
Земля для строительства гаражей и бань;
ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как выкупить в собственность землю под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Срок действия договора аренды земельного участка

Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп.

17 п. 8, п. 12 ст.

39.6 Земельного кодекса РФ).

Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.

Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.

Земельного участка под ИЖС

ИСЖ преследует цель построить здание, которое впоследствии будут использовано для постоянного проживания. Отличительной особенностью такой ситуации является тот факт, что выделяемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд, переводить другие территории в эту категорию тоже можно, но это довольно сложная и затратная процедура. В дальнейшем арендатор обязан будет использовать территорию по назначению.

То есть он должен возвести помещение либо начать строительство. При этом сроки должны быть указаны в тексте соглашения об аренде.

В случае невыполнения таких требований инициатор рискует утратить не только возможность последующего выкупа, но и использования участка.

Выгода от регистрации ЛПХ

Регистрировать ЛПХ разрешено при ведении нескольких видов деятельности. Основное условие – прямое отношение к сельскому хозяйству. Этот вид деятельности используется для создания благ собственных нужд. Однако продавать излишнюю продукцию законодательство не запрещает.

Комплекс ЛПХ не подлежит регистрации в налоговой службе, как требуют от фермерского хозяйства. Так же отсутствуют ограничения и указания к ведению бух.учета для поддержания документооборота.

Достоинства ЛПХ следующие:

можно реализовывать выращенную сельскохозяйственную продукцию;
не надо отчитываться в государственные органы;
санитарные службы не имеют право проверять ЛПХ, если не зарегистрировано ИП;
множество субсидий на уровне государства и местных органов для поддержания хозяйственной деятельности.

Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.

Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:

если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;

если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.

Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.

Новые правила выкупа земельных участков

Ст. 54.1 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

ЗК РФ Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2. В случае, если на земельном участке, находящемся в частной собственности, наряду с самовольной постройкой, в отношении которой не были выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицом, на которого были возложены такие обязанности, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, орган местного самоуправления обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам. В случае, если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, отчуждение этого земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

3. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства Российской Федерации и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления городского округа, городского поселения по месту нахождения земельного участка или в случае нахождения земельного участка в границах сельского поселения или на межселенной территории орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельного участка обеспечивает при необходимости образование нового земельного участка, проведение кадастровых работ, а также проводит публичные торги по его продаже.

4. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. В этом случае расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями также определяются в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, и расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю.

6. В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи. Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

7. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

8. Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, обязано в срок, установленный условиями публичных торгов, но не превышающий срока, установленного пунктом 9 настоящей статьи, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. При переходе прав на этот земельный участок такая обязанность переходит к новому собственнику земельного участка.

9. Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями — более чем три года.

10. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об изъятии земельного участка в связи с его использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, подлежит передаче в собственность муниципального образования, орган местного самоуправления которого обеспечивал проведение публичных торгов по продаже такого земельного участка, в следующих случаях:

1) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, на условиях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, признаны несостоявшимися;

2) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, неоднократно признаны несостоявшимися, и сумма затрат на подготовку и проведение публичных торгов превысила начальную цену земельного участка.

11. В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок — передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

12. В случаях, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящей статьи, какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется.

13. Особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением требований законодательства Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Какие земли подлежат переводу

Не все категории земель могут быть предоставлены в собственность граждан. Существуют особые условия для перевода земельного надела. Использование участка должно проводиться по одному из следующих оснований:

договор постоянного бессрочного пользования;
переход права распоряжения по наследству;
действующее соглашение об аренде.

Приоритетное право на переоформление надела в собственность есть у граждан, которые возвели или начали строить капитальную постройку. Капитальным является объект, предназначенный для круглогодичного проживания и имеющий фундамент. Если такая постройка еще не достроена, то физ. лицу необходимо зарегистрировать его как объект незавершенного строительства.

Арендаторы могут получить надел двумя способами:

путем выкупа;
безвозмездно.

В каждом из способов существуют свои нюансы, которые необходимо учесть при переоформлении документов.

Чтобы надлежащим образом оформить права на арендованный надел, граждане должны обратиться в местный властный орган с заявлением. Если арендованный земельный объект не имеет установленных границ, арендатор должен сначала оформить межевой план. Этого документ имеет право изготавливать профессиональный кадастровый специалист – инженер.

Изготовление межевого плана происходит с учетом следующих нюансов:

в процессе кадастровых работ определяются характерные точки границ, которые переносятся в текстовую и графическую часть межевого плана;
границы надела должны быть согласованы с владельцами смежных участков, для этого кадастровый инженер составляет акт согласования;
готовый межевой план направляется инженером в электронной форме в органы кадастрового учета.

На основании представленного межевого плана служба Росреестра поставит земельный объект на кадастровый учет и присвоит участку уникальный кадастровый номер. Выписка из госреестра ЕГРН будет необходима для обращения с заявлением в муниципальный орган власти.

Передача арендованного участка в собственность будет осуществляться на основании распорядительного акта органа власти. При обращении арендатор должен представить следующий комплект документов:

заполненный бланк заявления с указанием оснований для приобретения прав на землю;
общегражданский паспорт заявителя (если арендаторами являются несколько лиц, документы представляются на каждого заявителя);
доверенность на представителя, если оформление документов происходит сего участием;
оригинал действующего договора аренды;
платежные документы, подтверждающие полную оплату арендных взносов;
правоустанавливающие документы на недвижимость, расположенную на земельном наделе – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН;
выписка из реестра ЕГРН на земельный участок с указание кадастрового номера;
платежный документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости участка.

Рассмотрение документов осуществляется в срок, не превышающий 30 дней с момента подачи заявления. Вынесение положительного решения по заявлению будет невозможно до момента полной оплаты выкупной стоимости земли.

По итогам рассмотрения документов выносится распорядительный акт — постановление главы местного органа. В постановлении указываются характеристики земельного надела, перечень будущих собственников и условия землепользования. На основании постановления оформляется договор купли-продажи, который содержит все условия переоформления участка в частную собственность. После получения договора землепользователь должен обратиться в службу Росреестра для регистрации прав.

Регистрационная процедура

Подать документы на переоформление арендованного участка в собственность можно следующими способами:

непосредственно в территориальный отдел Росреестра;
путем обращения через систему Многофункциональных центров;
путем подачи заявления в электронной форме через официальный портал госуслуг.

Заявление на регистрационную процедуру подается лично владельцем участка или его представителем. Для обращения через представителя нужно заблаговременно оформить доверенность в нотариальной конторе.

Чтобы зарегистрировать право собственности граждане должны представить следующий комплект документации:

заполненный бланк заявления;
общегражданский паспорт заявителя;
оригинал постановления властного органа;
межевой план на земельный надел;
платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрационные действия (по состоянию на 2017 год размер пошлины составляет 2000 рублей).

Регистрация прав будет продолжаться в срок от 5 до 9 дней, обращение напрямую через службу Росреестра сократит продолжительность проверки документов. После завершения регистрационной процедуры данные о переходе права собственности будут внесены в госреестр ЕГРН, а правообладатель получит соответствующую выписку.